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一、简答题

1． 除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外，无形资产评估价值还受哪些主要因素影响？

【答案】（1）无形资产的取得成本

无形资产的取得成本取决于无形资产的取得渠道。如果无形资产通过外购形式取得，则其取得成本较易确定；如果无形资产通过自创取得，则其成本较难衡量，这是由创造无形资产的

劳动复杂性决定的。无形资产的取得成本一般包括创造发明成本、法律保护成本和发行推广成本。

（2）机会成本

机会成本是转让、出售或投资无形资产后失去市场和损失收益的大小。一般而言，机会成本与评估值成正相关关系，即机会成本越大，评估值越大。

（3）效益因素

根据无形资产的价值特征可知，其价值高低取决于应用无形资产后创造的效益大小，而不是其取得成本的多少。一般而言，无形资产预期收益越大，获利能力越强，评估值就会越大。因此，在评估无形资产价值时，要重点考虑无形资产应用后对于企业获利的影响。

（4）使用期限

无形资产的价值除了与其获利能力有很大关系外，还与其获利时间的长短有很大关系。无形资产寿命的大小取决于其先进程度和无形损耗的大小。一般而言，无形资产越先进、损耗程度越低，使用期限越长，相应的评估值会越高。

（5）技术成熟度

一般而言，科技成果都会经过这样一个过程，即“发展—成熟—衰退”。科技的发展阶段和成熟度会直接影响到无形资产评估值的高低。一般而言，技术越成熟、开发程度越高，则运用该技术的风险相对会小，其评估值就会越高。因此，在评估时要对无形资产所处的成熟阶段予以考虑，从而合理确定其评估值。

（6）价格支付方式

资产转让时，如果是一次性支付，则使用过程中的风险全部转移到受让方，此时，评估值相对会低一些；相反，如果是分期支付，且风险是买卖双方共同承担，则评估值就会高一些。

2． 资产评估报告的作用有哪些？

【答案】（1）资产评估报告是为委托方提供估价服务的渠道和形式

资产评估作为一种专业中介性服务活动，其根本目的是要服务于客户、服务于社会，为客户

和社会提供专业性的估价意见。资产评估报告的主要作用就表现在其是为客户和社会服务的渠道和形式。资产评估通过报告书的形式对被评估资产提出作价意见，为客户的经济行为提供咨询或鉴证服务。

（2）资产评估报告是明确委托方、受托方及有关方面责任的重要依据

资产评估报告用文字的形式对受托资产评估业务的目的、背景、范围、依据、程序、方法等方面和评估结论进行说明和总结。评估人员有责任在评估报告中揭示评估结果实现的前提、评估报告的使用范围、使用限制等具体条款，便于客户合理理解和使用评估报告。资产评估报告也是评估机构履行评估协议和向委托人收取评估费用的依据。

（3）对资产评估报告的审核是有关管理机构完善资产评估管理的重要手段

资产评估报告集中反映了评估人员的职业道德、执业能力水平、评估质量高低和评估机构内部管理机制的完善程度。有关评估的管理机构可通过对评估报告的审核，可以有效地对评估机构和评估人员的业务开展情况，以及评估人员的执业情况等进行动态的监督和管理。

（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要来源和重要组成

评估机构和评估人员在完成每一个资产评估项目后，都必须按照资产评估档案管理的有关规范，将评估过程收集的资料、工作记录以及资产评估过程的有关工作底稿进行归档，以便进行评估档案的管理和使用。评估报告的底稿是评估档案归集的主要内容，撰写资产评估报告过程中采用的各种数据、依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成的有关文字记录等都是资产评估档案的重要信息来源。另外，资产评估报告本身也是评估档案的重要组成部分。

3． 房地产价格有哪些构成要素？

【答案】房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成也不同。房地产的价格构成还取决于对其构成项目的划分，划分的标准或角度不同，其价格构成内容也不同。根据房地产这种商品的特殊性，房地产商品的价格构成通常划分为七大项：土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费和开发利润。

（1）土地取得成本，是取得开发用地所花的费用和税金等。在市场经济条件下，土地的取得成本一般由购置土地的价款和应缴纳的税费构成；

（2）开发成本，是在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的费用和税金等，理论上可划分为土地开发成本和建筑物建造成本；

（3）管理费用，是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所发生的费用，包括房地产开发过程中支付的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、固定资产使用费等；

（4）资金成本，是指房地产开发过程中由于借贷资金所发生的利息和融资的费用；

（5）销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产所需的费用，一般包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费，以及其他在销售过程中发生的费用；

（6）销售税费，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，一般包括：销售税金及附加、其他销售税费；

（7）开发利润，房地产开发企业与其他商品生产企业一样，其经营目标也是追求利润，商品生产经营企业的利润是商品价格的组成部分，同样房地产开发企业的利润也应是房地产价格的构成部分。

4． 哪些情形下可以对外提供资产评估工作底稿？

【答案】可以对外提供资产评估工作底稿的情形：

（1）工作底稿的所有权属于接受委托进行资产评估的评估机构。评估机构应当对工作底稿进行分类整理，形成评估档案，并建立评估工作底稿保密制度，对工作底稿中涉及的商业秘密保密。但由于下列情况查阅评估工作底稿的，不受此限制：①司法部门按法定程序进行查询的；②依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的；③资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的；④其他依法可以查询的情形。

（2）因评估工作需要，并经委托人和被评估企业同意，在仲裁评估、联合评估和拥有工作底稿的评估机构认为合理的其他情况下，不同评估机构的资产评估人员可以要求查阅评估工作底稿。拥有工作底稿的评估机构应当对要求查阅者提供适当的协助，并根据工作底稿的内容及性质，决定是否允许要求查阅者阅览其评估工作底稿及复印或摘录有关内容。查阅者如误用评估工作底稿而造成的后果，与拥有工作底稿的评估机构无关。

5． 应收账款评估时是否应该考虑折现问题？

【答案】应收账款评估时是否考虑折现分两种情形：

（1）应收账款既非现金，又非实际可用于企业生产经营的资产，只是在回收后才能作为实际的资产。由于要等待这段时间，应收账款就不值它回收时的价值，应考虑货币时间价值，这就要对未来可回收应收账款按适当的折现率折算成现值，如应收账款单独转让，评估师必须考虑折现问题，这就需要在评估中判断应收账款回收的时间，并确定适当的折现率，对预计可回收的金额进行折现，以确定应收账款的评估值，折现率一般可按市场利

率确定。

（2）如在企业价值评估采用资产基础法的情况下涉及的应收账款评估，可以不考虑折现问题，因为一方面应收账款的预计可回收金额与其折现值之间的差额相对于企业资产总额来说一般很小，按照重要性原则可以忽略不计；另一方面，在采用资产基础法评估企业价值时，还涉及企业流动负债的评估问题，在评估流动负债时，我

们一般不考虑折现问题，根据对等原则，在流动资产的评估中也不应考虑折现问题，即在评估应收账款时不需考虑折现，直接以预计可回收金额作为评估值。

6． 简述路线价法的基本思路及计算公式。

【答案】（1）路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价（此单价称为路线价），然后据此路线价，再配合深度指数表和其他价格修正率，来估算临接该街道的各宗地价格的一种评估方法。