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一、名词解释

1． 评估咨询

【答案】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。

2． 资产评估的专业性准则

【答案】资产评估的专业性准则是针对不同资产类别的特点，分别对不同资产评估业务中的评估帅执业行为进行规范。专业性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术评估准则等。

3． 企业价值

【答案】企业价值一般被认为是能够反映企业未来盈利能力的企业未来现金流量的现值。“经典的价值评估理论认为，一项资产真正的或者内在本质的价值取决于该资产创造未来现金流的能力”由于企业价值评估更多地采用收益法，具体体现为现金流量折现法、经济利润折现法等，所以更多的人认为，企业价值即为现金流量的资本化。

4． 资产评估假设

【答案】资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。一般包括以下假设：①交易假设②公开市场假设③持续使用假设④清算假设

5． 市场法

【答案】市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

二、简答题

6． 简述资源性资产的含义、特征和属性。

【答案】（1）资源性资产的含义

资源性资产，是指在当前技术经济条件下，开发和利用某类自然资源，能给投资者带来一定经济价值的自然界物质和能量。

（2）资源性资产的特征和属性

资源性资产具有资源性资产的个别属性，同时又具有普遍意义的资产属性：①资源性资产的

个别属性（主要指自然属性）。它主要包括以下几点：a. 天然性。一切自然资源最初完全是由自然因素形成的。b. 有限性和稀缺性。资源性资产的数量总是有限的，某些自然资源随着人类的开发利用，总是在必然地减少、枯竭乃至耗尽。某些自然资源，虽然能够被反复利用，但如果利用不当，也可能被耗尽且不能再生。c. 地区差异性。自然资源在地理上分布不均衡，在数量或质量上存在着显著的差异性。d. 生态性和与其他资源的高度相关性。各种自然资源不是孤立地存在的，它们在自然界的物质和能量的循环中相互影响而构成特定的生态系统，遵循特定的生态平衡规律。②资源性资产的资产属性（主要指经济属性和法律属性）。自然资源之所以能够成为资产是因为它具有以下条件：a. 它是一种在一定条件下的经济资源。资源性资产不但具有使用价值，同时一定要为投资者带来收益的才能成为资产。没有经济价值或在当前知识和技术水平下尚不能确定其经济价值的资源不能成为资产。b. 可以用货币计量。这是资源性资产评估的基础。c. 进入生产过程，为经济主体占有和控制。d. 可以实现产权或使用权的让渡和流转。这也是在市场经济条件下对资源性资产进行评估的基本条件。

7． 简述房地产评估的程序。

【答案】房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。

（1）明确评估基本事项

明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。

（2）制订工作计划

即对评估工作日程、人员组织等做出安排。

（3）实地勘察并收集资料

尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但评估师仍需亲临现场勘察。

评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。

（4）选用评估方法，进行评定估算

在调查研宄和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法（成本法、市场法和收益法及其衍生方法），进行价值测算。

（5）综合分析确定评估结果

同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。分析时应特别注意：选用的资料是否适当、评估原则的运用是否适当、对资料分析是否准确。

（6）撰写评估报告

评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最

后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。

8． 备案应报送哪些材料？

【答案】资产评估项目备案需报送下列文件材料：

（1）国有资产评估项目备案表；

（2）资产评估报告（评估报告书、评估说明和评估明细表及其电子文档）；

（3）与资产评估项目相对应的经济行为批准文件；

（4）其他有关材料。

9． 房地产转让目的的评估与企业价值评估采用成本法情形下涉及的房地产评估有什么不同？

【答案】（1）房地产转让目的的评估，需要评估的房地产用于交易。采用成本法（资产基础法）评估企业价值，房地产本身并不交易，评估的目的是为了企业的股权交易。只是由于采用了资产基础法，才涉及对企业中的房地产进行评估。

（2）房地产转让目的的评估，涉及的房地产价值类型为市场价值。资产基础法进行企业价值评估，企业价值的价值类型是市场价值，而企业中作为要素资产的房地产的价值类型应该按照房地产对企业的贡献来确定。如作为固定资产的房地产是通过使用来对企业作出贡献，应该评估房地产在现行市场价格条件下的重置价值，重置价值与市场价值在价值的构成上存在差异，其包含了重置房地产的税费，如契税等；而作为存货的房地产应该评估其可变现净值，因为存货是通过销售（变现）来对企业作出贡献的；投资性房地产应该评估其市场价值或收益现值，这取决于企业持有投资性房地产的目的。

（3）房地产转让目的的评估，得出评估结果后，单独提出完整的报告。对于企业价值评估，出具一份房地产评估的分报告，作为总报告的一部分。

10．简述成本法评估房地产价格的基本技术思路。

【答案】成本法评估房地产价格的基本思路：

（1）成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价值和建筑物贬值，然后将重新购建价值减去建筑物贬值来估算被估房地产价值的方法。重新购建价值是指假设在评估基准日重新取得全新状态的评估对象的必要合理支出，建筑物贬值是指各种原因造成的建筑物价值损失。

（2）其基本计算公式为：评估价值=重新购建价值-建筑物贬值。该公式可针对两类评估对象而具体化：一是新开发的房地产（新开发房地产又包括新开发土地、新建成的建筑物和新开发的房产三种），二是旧的房地产。

（3）运用成本法的基本步骤是：①收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算建筑物贬值；④估算评估价值。

（4）采用成本法评估的主要内容是：首先要搞清评估对象房地产的价格构成，收集相关资料，然后估算各构成部分的价值，测算重新购建价值，再测算建筑物贬值。