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一、简答题

1． 资产评估准则有什么作用？

【答案】资产评估准则对评估理论研宄和评估实践都具有十分重要的作用，具体体现在以下几个方面：

（1）规范评估师的执业行为，保持评估行业公信力。资产评估准则对资产评估师及其他从业人员的业务素质、业务能力、工作操守和执业态度进行了严格的规范，有了资产评估准则，资产评估师就有了执业的准绳，社会和公众就知道资产评估师的执业是有规范的，评估师的执业就会有公信力。

（2）为社会和用户阅读并理解评估报告提供指南。以资产评估准则为指南来了解评估业务和阅读评估报告，便于社会和用户正确理解评估报告和评估结果。

（3）维护和保护评估师的合法权益。由于资产评估准则中规范了评估师的工作范围和规则，明确了评估师的执业责任以及委托方和相关当事方的责任，对资产评估师承接资产评估业务、调查了解资产状况、选择评估方法以及评估参数等诸方面都提出了明确的要求，当资产评估师受到不公正的指责和控告时，可以充分利用评估准则保护其正当权益。

（4）有助于提高资产评估理论水平。资产评估准则来源于评估实践，是资产评估理论研宄成果和实践经验的高度浓缩，反过来又用于指导评估实践活动。资产评估准则是资产评估实践的总结和升华，是资产评估理论的重要组成部分。资产评估准则的实施，有助于促进评估理论水平的提高。

2． 简述资源性资产的评估内涵和评估思路。

【答案】（1）资源性资产的评估内涵

资源性资产的价值是随着诸多因素的变化而不断变化的，不同经营和开发程度的资源性资产价值是不同的，为使评估值尽量靠近资产的真实价值，实际中往往选择不同的评估途径，评估的途径主要有收益途径、成本途径和市场比较途径三种。另外，根据不同的评估目的，评估对象的价值内涵也是不同的，它不一定专指资源性资产实物形态的价值，还有针对无形资产的评估等。所以实践中选择具体评估方案要根据具体情况而定。

（2）资源性资产的评估思路

资源性资产评估的目的主要有两个：一是国家出让资源性资产的使用权，二是拥有使用权的单位或个人转让使用权或以使用权为资本投资人股以及抵押、出租等。即大致有一级出让市场和二级转让市场的划分。过去，我国对一级市场出让资源性资产使用权常采用收取资源补偿费等各种费用的形式，尽管这些费用的计征也不同程度地反映了资源性资产的所有者权益，但是很难保

证国家作为所有者获得的权益大小的合理性，今后应更多地依靠对资源性资产进行评估，并以招标和拍卖等市场经济的方法确认资源性资产及其各种权益的出让价值。随着市场经济的不断发展和成熟，资源性资产使用权转让的二级市场会在资源性资产的评估中占有更大的比重。而且由于所有权是不能转让的，所以，今后对于资源性资产的评估会更多地关心其使用权和收益权的价值（不是实物资产的价值，而是权益资产的价值）。国家对资源性资产使用权的流转依法管理和依法评估，主要是为了防止二级市场的盲目炒作等不规范行为，引导人们对自然资源的有序开发利用。

3． 什么是机器设备的功能性贬值? 它主要体现在哪些方面？

【答案】机器设备的功能性贬值主要是由于技术进步而引起的，它是一种由于无形磨损而引起的设备价值损失。功能性贬值具体表现为两种形式：由超额投资成本所致的功能性贬值；由超额运营成本所致的功能性贬值。

（1）由超额投资成本所致的功能性贬值及其估算——第Ⅰ种功能性贬值

超额投资成本产生的原因在于：技术进步导致劳动效率提高，使得重置与原功能相同设备所需的社会必要劳动时间减少，设备的制造成本下降，从而造成原设备的价值贬值。具体表现为原有设备价值中存在不被社会承认的超额投资成本。

（2）由超额运营成本所致的功能性贬值及其估算——第Ⅱ种功能性贬值

超额运营成本产生的原因在于：由于技术进步出现了性能更为优越的新设备，使原有设备相对新设备而言，在功能、性能方面落后而引起运营费用的增加。即新技术的发展，使新设备比旧设备运营成本降低。超额运营成本所致的功能性贬值就是设备未来超额运营成本的折现值。

4． 房地产价格有哪些构成要素？

【答案】房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成也不同。房地产的价格构成还取决于对其构成项目的划分，划分的标准或角度不同，其价格构成内容也不同。根据房地产这种商品的特殊性，房地产商品的价格构成通常划分为七大项：土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费和开发利润。

（1）土地取得成本，是取得开发用地所花的费用和税金等。在市场经济条件下，土地的取得成本一般由购置土地的价款和应缴纳的税费构成；

（2）开发成本，是在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的费用和税金等，理论上可划分为土地开发成本和建筑物建造成本；

（3）管理费用，是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所发生的费用，包括房地产开发过程中支付的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、固定资产使用费等；

（4）资金成本，是指房地产开发过程中由于借贷资金所发生的利息和融资的费用；

（5）销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产所需的费用，一般包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费，以及其他在销售过程中发生的费用；

（6）销售税费，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳

的税费，一般包括：销售税金及附加、其他销售税费；

（7）开发利润，房地产开发企业与其他商品生产企业一样，其经营目标也是追求利润，商品生产经营企业的利润是商品价格的组成部分，同样房地产开发企业的利润也应是房地产价格的构成部分。

5． 简述房地产评估的程序。

【答案】房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。

（1）明确评估基本事项

明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。

（2）制订工作计划

即对评估工作日程、人员组织等做出安排。

（3）实地勘察并收集资料

尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但评估师仍需亲临现场勘察。

评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。

（4）选用评估方法，进行评定估算

在调查研宄和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法（成本法、市场法和收益法及其衍生方法），进行价值测算。

（5）综合分析确定评估结果

同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。分析时应特别注意：选用的资料是否适当、评估原则的运用是否适当、对资料分析是否准确。

（6）撰写评估报告

评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。

6． 现场调查的方式有哪些？

【答案】在现场，评估人员应该对评估对象或被评估企业进行全面的调查和勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的调查和勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物资产进行评估时，也应该根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。由于不同类型的资产特性有较大的差异以及评估目的不同等原因，不同项目中对评估对象进行现场勘查和调查的具体方式和程度也不尽相同，评估人员应该根据评估项目的具体情况确定合理的现场勘查调查方式，并与委托方或