题目：投资控股公司土地投融资一二级联动型模式研究——以渭北新城、渼陂湖项目为例

我国近年来正逐渐步入新的城镇化建设阶段，各城市新兴产业园区建设也蓬勃发展，相应加重了土地一级开发的任务压力，需要大量资金用于城市基础设施及配套的建设，由于房地产市场难度增大，一二级土地市场差异化明显，土地开发资金来源从银行贷款的传统模式正逐步探索踏上一个新的发展道路。自2008年7月央行、银监会颁布《关于金融促进节约集约用地的通知》以来，在以抵押方式时土地储备贷款时需要具备使用合法的土地证件，并对抵押率提出了具体要求，这一规定使得土地一级开发形成巨额资金缺口，对土地一级开发形成了巨大的资金压力。而土地二级市场上，房地产开发的最主要资金来源依然为金融机构贷款，但随着房地产市场降温，贷款难度和成本都在不断增大。这就造成了土地一级、二级市场双向压力的局面，导致在某些地区甚至出现了楼地价倒挂的现象，土地开发难度相应增大。在实际工作过程中，接触到越来越多的成片区域开发，尤其是园区整体开发的项目，涉及到二级开发，已经不仅仅只是只作为土地一级开发，也就是一二级的联动开发。对于成片区域特别是园区整体项目，土地一二级联动开发对于资金总量的需求更大，那么，如何结合项目实际，设计融资模式和结构，使得土地的一级和二级开发能够顺利衔接，理顺各参与主体之间的权责关系，成为园区整体土地一二级联动开发成功的关键，这也是本论文所要研究的主要问题。本文阐述了作为投资主体的投资控股公司在进行园区土地整体开发过程中，采用一二级联动模式的理论基础以及实践方法。参考国内外标杆项目成熟运作方式，围绕国内不同的投融资体系标准，并具体分析了一二级联动开发的表现形式和成因，探讨了一般性的应对措施。同时，运用多层次分析的方法对西投控股公司现有渭北新城、渼陂湖两个项目进行了案例研究。