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一、名词解释

1． 资产评估中的市场价值

【答案】市场价值是自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

资产评估中的市场价值，是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。或者说评估资产价值所依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估结果是市场价值。关于市场价值所依据的公开市场可能存在着区域、级次等的区分，也就是说，资产评估中的市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值等。

2． 资产评估的程序性准则

【答案】资产评估的程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。

3． 专利权

【答案】专利权，是指经国家专利机关依法认定批准的，授予发明人或其权利受让人在一定时期内对某发明成果享有的独占权或专有权。

任何人如果要利用该项专利进行生产经营活动或出售使用该项专利制造的产品，需事先征得专利权所有者的许可，并付给报酬。专利权一般包括发明专利、实用新型和外观设计三种。

4． 有形损耗

【答案】有形损耗也称实体性贬值，是指资产投入使用后，由于使用以及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。其衡量方式既可以采用绝对数计量，即实体性贬值额；也可以采用相对数计量，即实体性贬值率。

5． 预期收益原则

【答案】预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低，取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。

预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。

二、简答题

6． 影响房地产价格的因素有哪些？

【答案】影响房地产价格的因素，按照它们与房地产的关系，可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

（1）一般因素，是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面的影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素包括：①社会因素；②经济因素；③行政因素。

（2）区域因素，房地产所在特定区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性也是房地产价格水平的影响因素。它可细分为：①商业繁华度；②道路通达度；③交通便捷度；④没施完备度；⑤环境质量状况等。不同性质的区域，影响房地产价格的区域因素是不同的，即使是同一种因素，其对不同性质区域的影响程度也是不同的。

（3）个别因素，是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房地产出现差异价格的因素，包括：①土地的个别因素；②建筑物的个别因素；③房地产权益因素。

7． 什么是资产基础法? 试述采用资产基础法评估企业价值的优点。

【答案】资产基础法也称为成本法、重置成本法和成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

资产基础法是以资产负债表为导向的评估方法。企业资产负债表本来就是体现其（一定定义下的）现行价值。而资产基础法将涉及未入账的有形资产、无形资产和负债的确定和评估，同时也对已计入资产负债表中的资产和负债进行重估。资产基础法的优点表现在以下几个方面：

（1）资产基础法的评估结果是以惯用的资产负债表的形式表示的。这种形式对于熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。

（2）资产基础法在评估过程中，分别每一种资产估算其价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。

（3）资产基础法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。采用收益法可以从其收益水平角度来评估企业价值。然而，评估不能忽视一家公司的潜在资产这一问题，价值总是基于公司的资产和盈利两方面。

（4）这种方法对于作为诉讼依据和争议解决是有用的。由于分别确定了企业中各单项资产的单独价值，因此很容易衡量某一项资产价值对企业价值的影响程度。这种方法能够应用于企业解体时股东或合伙人争议中的资产的分配或某一重大资产分割纠纷中的资产分割。

（5）这种方法获得的评估结果便于进行账务处理。

8． 简述流动资产评估的特点。

【答案】流动资产的特点直接反映到流动资产评估上，极大地影响着评估实务，使流动资产评估具有以下特点：

（1）流动资产评估是单项评估。流动资产评估是以单项资产为评估对象进行的价值评估，它

不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。单项的流动资产仅是生产要素，一般不具有综合获利能力。

（2）必须选准评估基准时间。评估基准日应尽可能选择在会计期末，必须在规定的时点进行资产清查、核实，确定数量和账面价值，避免重复和遗漏现象的发生。

当然这主要是针对在企业中周转的流动资产，如果是单纯的某项流动资产需交易而进行评估，即某项流动资产并非处于企业运转当中，则可能在选择评估时点上与其他的单项资产并无多大差异。

（3）受企业牵制大，对企业会计核算资料依赖程度高。通常需要企业配合，在相对静止的条件下进行清查盘点、核实。同时流动资产量大类繁，许多价格要素很难一一通过市场去了解，因而可通过企业的会计核算资料获得信息。

（4）要考虑评估时间和评估成本。流动资产一般清查工作量很大，要考虑清查和评估方法的科学性和合理性，以满足评估的时间要求并考虑评估的成本。对流动资产评估往往需要根据企业的生产经营特点和流动资产分布的情况，分清主次、重点和一般，选择不同的方法进行清查和评估。

（5）流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。在价格水平相对比较稳定的情况下，可以直接采用流动资产的账面价值作为评估值。同时评估流动资产时，一般不需考虑资产的功能性贬值因素，而其实体性贬值的计算一般也只适用于在用低值易耗品以及呆滞、积压存货类流动资产的评估。

9． 土地有哪些自然特性和社会特性？

【答案】（1）土地自然特性是指土地作为一种自然资源，其本身所固有的特殊性质。土地的自然特性有：①数量的有限性（不可再生性）。土地是是一种非再生性自然资源，就其整体而言既不会增加，也不可能再生，因而使土地具有独占性和有限性。②位置的不可移动性。特定的土地都有其特定的自然地理位置，不能搬迁或转移。③效用的持久性。只要以一般的注意加以利用，土地会持续地发挥效用，其生产力或利用价值永不会消失，又称不可灭性、恒久性或永续性。④效用的差异性。由于自然的原因，造成了不同位置的土地之间存在着或大或小的自然差异，这种自然差异又造成了不同位置的土地之间在使用价值或效用方面存在或大或小的差异。

（2）土地的人文特性是指土地作为社会资源，作为人类社会赖以生存的基础，其与人类活动发生联系所表现出来的性质，即社会性质。土地的人文特性有：①用途的广泛性。一块土地可以有各种各样的用途，而各种不同用途的土地又可选择不同的利用方式。②供给的稀缺性；人类对土地的需求越来越大，而土地数量的有限性、自然地理位置的不可移动性、效用的差异性等自然特性又限制了土地的供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源，并且稀缺性越来越明显。③社会经济地理位置的可变性。土地的自然地理位置虽然固定不变，但人类的活动会改变一块土地的社会经济地理位置。④可垄断性。通过一定的社会关系和法律关系可以把土地作为社会或个人的财富，或作为谋取财富的手段而加以垄断。