2018年云南大学发展研究院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研强化五套模拟题
● 摘要
一、简答题
1． 试述资产评估与会计计价的关系。
【答案】资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下方面：
（1）两者发生的前提条件不同
会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（2）两者的目的不同
简单来说，会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。
（3）执行操作者不同
资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。而且资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远远超过会计计价。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，这在会计制度中有相应规定。研宄资产评估如何服务于会计计价，也是我国评估行业、会计行业面临的亟待解决的问题。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。
2． 房地产有哪些特性？
【答案】房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，主要有以下几个方面：
（1）位置的固定性。土地的位置具有不可移动性，使房地产的位置具有固定性。房地产位置的固定性派生出了房地产的区域性和个别性。房地产位置的固定性还使得房地产具有区位，并内在化为房地产的组成部分。
（2）使用的长期性。土地效用具有持久性，建筑物的寿命一般较长，因此房地产一般具有较长的使用寿命。我国房地产自然方面的使用长期性要受到有限期的土地使用权的制约。
（3）投资的大量性。房地产开发投资所需的资金数量往往很大，这样使得房地产的市场交易价格往往远远大于其他生产要素或消费品的市场交易价格。
（4）影响因素的多样性和复杂性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，除了受房地产自身自然的、物理的、化学的因素影响以外，周边环境、人口和经济发展状况、社会治安状况、房地产投机、城市化以及国家的房地产制度、房地产价格政策、城市规划、税收政策等行政因素等都会起到很大的影响作用。这些因素交叉作用、相互影响，形成一个复杂的影响因素体系。
（5）保值増值性。随着时间的推移，房地产价格呈不断上升的走势，即房地产具有保值增值性。
3． 采用工程进度法时，是否应考虑折扣因素？
【答案】采用工程法时，应该考虑折扣因素。
工程进度法是根据在建工程建造完成后的市场价值，结合工程形象进度来估算在建工程价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=在建工程建造完成的市场价值×工程完工程度百分比×（1-折扣率）
其中，在建工程建造完成后的市场价值，一般可采用市场法和收益法评估确定。
工程完工程度百分比=[（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量]×100%
折扣率主要是因为考虑到在建工程并未完工，评估中的“在建工程建造完成后的市场价值”是在在建工程能正常完工的假设前提下确定的，但待估在建工程实际能不能正常完工、完工后是否能达到设计要求并通过验收，存在着不确定性。因此，评估师在估算在建工程价格时应根据上述不确定因素及在建工程的完工程度确定一个折扣率，以准确地揭示市场对在建工程价值的评价。另外，评估的在建工程可能是停工已久的在建工程，重新开工可能会发生额外的费用，也需要在评估时考虑扣除。
4． 简述机器设备的评估特点。
【答案】机器设备的评估特点主要有以下几点：
（1）主要以单台（件）为评估对象。由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性；
（2）以技术检测为基础。由于机器设备分布在各行各业，情况千差万别，技术性强，因此，机器设备评估一般需通过技术检测手段来确定其损耗程度；
（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。在机器设备价值构成中，有设备本身的制造成本或变现价值，还需包括设备运杂费、安装调试费，以及进口设备的关税、增值税等，有时还需考虑技术性或无形资产的价值因素。另外，由于机器设备更新周期长，受价值量变化的影响机会较多（物价变动、无形损耗、技术改造等），价值补偿问题尤为突出。
5． 哪些情形下可以对外提供资产评估工作底稿？
【答案】可以对外提供资产评估工作底稿的情形：
（1）工作底稿的所有权属于接受委托进行资产评估的评估机构。评估机构应当对工作底稿进行分类整理，形成评估档案，并建立评估工作底稿保密制度，对工作底稿中涉及的商业秘密保密。但由于下列情况查阅评估工作底稿的，不受此限制：①司法部门按法定程序进行查询的；②依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的；③资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的；④其他依法可以查询的情形。
（2）因评估工作需要，并经委托人和被评估企业同意，在仲裁评估、联合评估和拥有工作底稿的评估机构认为合理的其他情况下，不同评估机构的资产评估人员可以要求查阅评估工作底稿。拥有工作底稿的评估机构应当对要求查阅者提供适当的协助，并根据工作底稿的内容及性质，决定是否允许要求查阅者阅览其评估工作底稿及复印或摘录有关内容。查阅者如误用评估工作底稿而造成的后果，与拥有工作底稿的评估机构无关。
6． 如何理解生产费用价值论、效用价值论与供求决定价值论？
【答案】（1）生产费用价值论是卖方市场时期的价值观。①以李嘉图为代表的古典学派认为价值来自于生产过程，是由生产创造的。②生产决定价值的观点又称为供给决定论。供给学派的创始人萨伊从资本生产力理论出发，认为是三要素（资本、劳动、土地）共同协作生产出了具有使用价值的物品，三要素的报酬则形成了生产费用，从而形成生产费用价值观。他认为物品的价值来自物品的效用，即使用价值，而价值量决定于生产费用。③生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础；
（2）效用价值论是买方市场时期的价值观。①19世纪70年代，边际效用学派认为商品的价值不是来自于生产过程，而是来自于消费者对商品的主观评价。若消费者认为商品对自己的主观效用大，则商品的价值就大；反之则小。②效用价值论也可称为需求决定论，根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益。一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小；其价值并不是取决于其生产成本的高低。③效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础；
（3）供求决定价值论是均衡价值观。①19世纪末、20世纪初，以马歇尔为代表的新古典主义学派将古典经济学派的供给一成本观点与边际学派的需求一价格观点结合起来，认为市场力量将趋向于形成供求平稳，供给与需求共同决定了价值，形成了均衡价值论。②马歇尔认为商品的价格（价值）是由供给与需求双方的力量所形成的均衡价格决定的。在均衡价格中有需求价格，它取决于消费者对商品效用的主观评价，是买方愿意支付的最高价格；在均衡价格中也有供给价格，它取决于生产费用，是生产者愿意接受的最低价格。均衡价格是供求双方的意愿达成一致时的价格。在均衡价格中效用与生产费用是影响价格的两个均等因素。但是在不同的均衡价格（暂