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一、名词解释

1． 地租

【答案】地租是指直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。

2． 抵押权

【答案】抵押权是指债权人对相关债务的抵押品享有的权利。

3． 土地估价机构

【答案】土地估价机构是指依据《中华人民共和国公司法》设立的公司制土地估价中介机构，名称应明确为有限责任公司; 依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的合伙制土地估价中介机构土地评估机构，名称应明确为事务所。

4． 土地估价

【答案】土地估价是指土地估价师根据估价目的，遵守（公认和规定的）估价原则，运用（公认和规定的）估价方法，按照（公认和规定的）估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

5． 指数衰减公式

【答案】指数衰减公式是指:因素对某地快单元的影响分=该因素（中心）的功能分（1一单元距离中心的实际距离/中心影响的最大距离）

6． 估价人员

【答案】土地估价人员是指通过土地估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事土地估价活动的专业人员。

7． 楼面地价

【答案】楼面地价是一种特殊的土地单价

8． 市场比较法

【答案】市场比较法是指用已经成交的土地与待估土地相比较，以此推出土地的价格。

二、简答题

9． 影响土地价格呈总体上升趋势的因素?

【答案】影响土地价格呈总体上升趋势的因素包括:

（1）社会经济发展水平提高;

（2）人口数量及家庭户数增加;

（3）土地投机。

10．简述人类利用土地的四个阶段。

【答案】人类利用土地的四个阶段分别是:

（1）依赖大自然恩赐的渔猎阶段;

（2）利用大自然的初始阶段;

（3）较大规模和大规模开发利用土地的阶段;

（4）开发利用土地与保护耕地相结合的阶段。

11．简述农业土地经营规模的影响因素。

【答案】影响农业土地经营规模的因素包括:

（1）农业生产工具的类型;

（2）农业劳动对象的不同;

（3）土地资源和劳动力的数量;

（4）农业劳动力的素质。

12．专业估价与非专业估价的区别。

【答案】专业估价与非专业估价的区别包括:

非专业估价是指人人可以对某种物品的价格做出评估，其方法、精度差别巨大。

专业估价有五个特点:

（1）由专业人员完成;

（2）是一种专业意见;

（3）具有社会公信力;

（4）实行有偿服务;

（5）承担法律责任。

13．简述土地利用的基本经济原则。

【答案】土地利用的基本经济原则包括:

（1）先调查、评价、规划，后开发利用;

（2）扩大耕地面积与集约利用相结合;

（3）在农业优先的前提下，统筹安排用地比例;

（4）开发利用与保护相结合;

（5）专业化利用与综合利用相结合。

14．土地估价的目的。

【答案】土地估价的目的包括以下几个方面:

（1）国有土地使用权出让（招标、拍卖、挂牌、协议）、转让（买卖、互换）、收购储备、作价入股、清产核资等流转过程中土地使用权价格的评估; 集体土地所有权流转过程中土地使用权价格的评估;

（2）土地使用权（含建筑物、构筑物）抵押、不动产课税及司法仲裁涉及的土地估价业务;

（3）企业改制上市、增资扩股等经济活动涉及的土地价格评估;

（4）城镇基准地价，标定地价的评估、更新与咨询，城市地价动态监测;

（5）农用地分等定级估价和农用地区片综合价等市场需要和土地管理需要的土地估价、规划、策划、咨询等业务。

15．城镇土地定级因素选择范围。

【答案】影响城镇土地定级的因素包括以下几个方面:

（1）繁华度:商服繁华影响度;

（2）变通条件:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度;

（3）基础设施:生活设施完善度、公用设施完备度;

（4）环境条件:环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度;

（5）人口状况:人口密度。

16．城镇土地分等与定级的关系。

【答案】城镇土地分等与定级的关系有两个:分等和定级。

分等是把一个城镇（一般以县区为单元）作为一个点来看待，分等就是把全区域各个城镇按照其社会经济、自然条件进行划分。一一它反映城镇之间的差异。

定级就是把一个城镇作为一个面来看待，对其不同区片进行质量划分。一一它反映城镇内部各区片的差异。

我国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

三、论述题

17．农村土地市场发育的障碍性因素分析及对策。

【答案】（1）农村土地市场发育的障碍

①土地产权不明晰，土地所有权主体泛化。农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”的主体代表，法律规定却较为含糊。同时，农民作为集体经济组织的成员，对集体所有的土地是“按股份共有”，还是“共同共有”，法律上也没有明确。由于土地所有权主体的泛化，致使在土地产权市场中经常出现多元主体之间的权利之争，加大了交易成本，或者是造成了土地所有权的虚置。