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一、简答题

1． 市场法中选取的交易实例应符合哪些条件？

【答案】供比较参照的交易实例应符合下列条件：

（1）与被估房地产的用途相同，这种用途主要指大类用途，如果能做到小类用途相同则更好；

（2）与被估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区；

（3）与被估房地产的价值类型应相同，或者是引起交易的原因或性质要基本相同，不同的交易目的会产生不同的交易价格，由于交易目的不同所造成的价格之间的差异往往难以比较修正；

（4）与被估房地产的建筑结构要相同或相似；

（5）与被估房地产的评估基准日应接近，一般来说，交易实例发生的时间与被估房地产的评估基准日越接近越好，如果房地产市场相对稳定，则交易实例的交易发生日期到评估基准日的时间可以长一些，但应尽可能采用与评估基准日接近的交易实例；

（6）交易实例必须为正常交易或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，其所形成的交易价格可以看成是对市场价格的反映；

（7）与被估房地产的筹资条件相似，筹资条件对房地产成交价格影响甚大，不同的融资条件对应于不同的成交价格。

2． 简述产成品评估的方法。

【答案】产成品评估的方法主要有：

（1）对外投资为目的涉及的产成品价值评估。由于产成品在新的企业中按市价销售后，流转税和所得税等要流出企业，追加的销售费用也应得到补偿，因此在这种情况下，应以产成品的可变现净值作为评估值。

（2）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的产成品价值评估。这种情况下也应以产成品的可变现净值作为评估值。因为对企业来说，拥有产成品的目的就是为了对外销售，而销售产成品时需追加销售费用，流转税和所得税将流出企业，产成品对企业的在用价值就是可变现净值。

（3）财务报告目的涉及的产成品评估。评估结论的价值类型应符合会计准则的要求。求取产成品的可变现净值可采用成本法或市场法。

3． 为什么对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估？

【答案】市场法运用的前提条件包括：

（1）充分发育活跃的资产市场，对产权交易市场成熟度的要求。在资产市场上，交易越频繁，与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。

（2）评估对象应是具有一定通用性的资产。参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。运用市场比较法，重要的是能够在资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。一般来讲，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要对相类似的参照物进行调整。例如，核武器生产设备就无法用市场比较法评估。这时，有关调整的指标、技术参数能否取得，也是决定市场比较法能否运用的关键。

以上两个前提条件说明，在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合采用市场比较法。

以下原因导致了对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估：

（1）并不存在一个关于历史风貌保护建筑的充分发育的、活跃的市场，因而无法通过在市场上寻找参照物的形式来对其进行评估。

（2）即便存在一个历史风貌保护建筑的交易市场，由于每一个历史风貌保护建筑都具有很强的独占性和独特性，不具有一定通用性，因此不能有效的调节参照物的指标进行比对。

综上，对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估。

4． 请简述资源性资产的自然属性

【答案】资源性资产的自然属性包括以下几点：

（1）天然性

一切自然资源最初完全是由自然因素形成的。随着人类对自然干预能力的增强，部分自然资源表现出天然和人工的共生性。

（2）有限性和稀缺性

资源性资产的数量总是有限的，某些自然资源随着人类的开发利用，总是在必然地减少、枯竭乃至耗尽。某些自然资源，虽然能够被反复利用，但如果利用不当，也可能被耗尽且不能再生，如土地等，利用不当就可能荒漠化或盐碱化等。所以，人类寄希望于通过资产化管理的方式，实现对自然资源有限而持续地利用。

（3）地区差异性

自然资源在地理上分布不均衡，在数量或质量上存在着显著的差异性。

（4）生态性和与其他资源的高度相关性

各种自然资源不是孤立地存在的，它们在自然界的物质和能量的循环中相互影响而构成特定的生态系统，遵循特定的生态平衡规律。所以应特别强调自然资源的合理开发利用，确保人类的可持续发展，这也是要求对资源进行资产化管理和资产评估的重大意义所在。

5． 编制资产评估报告有哪些技术要点？

【答案】资产评估报告编制的技术要点是指在资产评估报告编制过程中的主要技能要求，具体包括文字表达、格式和内容方面的技能要求，以及复核与反馈等方面的技能要求等。

（1）文字表达方面的技能要求

资产评估报告既是评估机构及评估人员对被评估资产价值发表专业咨询意见的文书，又是用

来明确资产评估机构及评估人员工作责任的书面依据，所以它的文字表达技能要求是用词必须清楚、准确，不得使用模棱两可的措辞；陈述必须简明扼要，不带任何诱导、恭维和推荐性的陈述。

（2）格式和内容方面的技能要求

从理论上讲，资产评估报告书的格式和内容应符合客户使用的需要；从实际操作上讲，应符合现行法规、规范及准则的要求。目前，资产评估报告书在格式和内容上首先要符合2007年11月中国资产评估协会《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协[2007]189号）中发布的《资产评估准则——评估报告》的要求，对于涉及国有资产的评估业务，资产评估报告的格式和内容还应符合《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》的规定。另外在评估报告的披露要求等方面还应符合其他一些法规或准则的要求。如对于无形资产的评估报告来说，既要符合评估报告准则，还要符合《资产评估准则——无形资产》的要求。对于企业价值评估报告来说，应符合中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》的要求。

（3）复核及反馈方面的技能要求

资产评估报告书的复核及反馈就是对工作底稿、评估技术说明、评估明细表及评估报告正文的文字、格式及内容等有关评估资料的复核和反馈以及客户对初稿意见的反馈。通过复核和反馈，使有关错误、遗漏、重复等问题在向客户正式出具评估报告书前得到纠正。

一个资产评估项目是一个系统工程，涉及面广。为了减少差错，评估机构内部必须建立起对评估报告的多级复核和交叉复核的制度，同时还要与客户建立起比较畅通的信息反馈渠道。

6． 什么是评估计划? 评估计划的主要内容有哪些？

【答案】（1）评估计划的含义

资产评估计划，是指评估机构和评估人员为执行资产评估业务、履行评估合同而拟订的评估工作思路和实施方案。资产评估师执行评估业务，应当编制评估计划，对评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划和组织。以保证在预计时间内完成评估项目。评估计划应当涵盖现场调查勘查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施的全过程。

（2）评估计划的主要内容

评估计划可以细分为评估综合计划和评估程序计划。①评估综合计划。评估综合计划是资产评估师对评估项目的工作范围和实施方式所做的整体规划，是完成评估项目的基本工作思路，也是编制评估程序计划的指导性文件。评估综合计划的主要内容应当包括：a. 评估项目的背景；b. 评估目的、评估对象和范围、评估的价值类型及评估基准日；c. 重要评估对象、评估程序及主要评估方法；d. 评估项目组成员及人员分工；e. 评估进度、各阶段的时间和费用预算；f. 评估资料的搜集和准备以及委托方和被评估企业所提供的协助和配合；g. 对专家和其他评估人员的合理使用；h. 对评估风险的评价；i. 报告撰写的组织、完成时间以及委托方制定的特别分类或披露要求；j. 评估工作协调会议安排k. 其他；②评估程序计划。评估程序计划是资产评估师依照评估综合计划确立的基本思路，对评估程序的目标、时间、应用范围以及操作要求所做的详细计划和说明。评估程序由盘点、函证、现场勘查、市场询价、专家鉴定、数据分析及评定估算、汇总等具体内容组