2017年哈尔滨商业大学财政与公共管理学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学基础考研冲刺密押题
● 摘要
一、简答题
1． 应用假设开发法应注意哪些事项？
【答案】应用假设开发法应注意以下事项：
（1）采用假设开发法时，待估土地必须是已经有明确的规划设计条件要求，如政府的城市规划所规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等。
（2）采用假设开发法评估土地价格的准确性主要取决于以下三个方面：①正确选择土地的最佳开发形式，即在政府规定的用途、容积率、覆盖率及建筑高度等条件下确定待估土地的具体用途、建筑面积、建筑结构、建筑式样、建筑层数等；②正确预期和判断土地开发完成后的最终产品的销售价格。通常可以采用市场比较法与趋势预测相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产现在的价格及其未来可能的变化趋势进行测算；③由于预期楼价、建筑费、专业费用、地价等实际发生的时间不尽相同，而且有的时间间隔还较长，评估中应考虑资金的时间价值，将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格，对于大型的房地产开发项目尤应如此。
2． 备案应报送哪些材料？
【答案】资产评估项目备案需报送下列文件材料：
（1）国有资产评估项目备案表；
（2）资产评估报告（评估报告书、评估说明和评估明细表及其电子文档）；
（3）与资产评估项目相对应的经济行为批准文件；
（4）其他有关材料。
3． 请简述企业价值评估的涵义与特点。
【答案】（1）涵义：企业价值评估通常是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（2）企业价值评估具有以下特点：
①在正常情况下，企业价值评估的评估对象是企业的权益价值，并不是承载企业价值的那些要素资产，以及那些要素资产组成的资产综合体。
②决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。
③在正常情况下，尽管企业价值的载体是由多个或多种单项资产组成的，但企业价值评估却是一种整体性评估。
4． 资产评估中确认评估对象的标准有哪些？
【答案】资产评估中确认评估对象——资产的标准：
（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。
（2）控制性。它是指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。
（3）有效性。一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否为劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。
（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为如此，经济资源才成为资产。
（5）合法性。它是指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为被估资产。
5． 房地产评估应遵循哪些专业性原则？
【答案】房地产评估应遵循的专业性原则主要有：
（1）合法原则。是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提的，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。
（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用状态下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。
（3）房地综合考虑原则。由于建筑物和土地在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，应把两者作为相互联系的对象综合评估。
（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。
6． 复原重置成本和更新重置成本。
【答案】复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。
更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、
标准、设计等方面存在差异。应该注意的是，即便是更新重置成本也没有完全改变被评估资产的原有功能。
在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。其理由有二：一是更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产的相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。二是采用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。由此可见，更新重置成本与复原重置成本的差异体现在两个方面：超额投资成本与超额运营成本。
7． 使用市场法评估资产时，对所选择的参照物有哪些要求？
【答案】对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，都要有足够数量的参照物，通常参照物的数量不能低于三个。因为运用市场途径及其方法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径及其方法评估资产时应选择足够数量的参照物。
8． 现场调查的方式有哪些？
【答案】在现场，评估人员应该对评估对象或被评估企业进行全面的调查和勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的调查和勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物资产进行评估时，也应该根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。由于不同类型的资产特性有较大的差异以及评估目的不同等原因，不同项目中对评估对象进行现场勘查和调查的具体方式和程度也不尽相同，评估人员应该根据评估项目的具体情况确定合理的现场勘查调查方式，并与委托方或产权持有者进行沟通，确保现场勘查调查工作的顺利进行。现场调查应该在评估对象或评估业务所涉及的主要资产所在地进行。但由于评估对象和评估业务的特殊性，有可能无法在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行现场调查，这时评估人员应当考虑以下因素，总体判断是否继续执行或中止评估业务：一是所受限制是否对评估结论或评估目的所对应经济行为构成重大影响；二是能否采取必要措施弥补现场调查程序的缺失。现场调查的方式包括询问、核对、勘查、函证等。
9． 核准应报送哪些材料？
【答案】企业提出资产评估项目核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送下列文件材料：
（1）资产评估项目核准申请文件；
（2）资产评估项目核准申请表；
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