问题:
● 参考解析
①先要画出现金流量图。②此例可用假设开发法的计算过程来推演,适用公式:待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费,可将上述公式做一个简单变形:开发利润=开发完成后的房地产价值-待开发房地产的价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-取得待开发房地产的税费,求利润。③计算"开发完成后的房地产价值"是用收益法来计算的,此时假设的估价时点是建成时的时点,用净收益每年递增有限年期收益法公式求出在建成时的"开发完成后的房地产价值"为37939.12万元。④注意:在计算"开发完成后的房地产价值"时确定收益期限未考虑建筑物经济寿命的影响是该题一大漏洞,今年予以完善,不过在《开发》考试时可以忽略,因为该书的编者与《理论》的编者不是一个人,而且这个问题在《开发》中相关章节例题中是一个普遍现象,有兴趣的同学可以自行验证核对。⑤在用假设开发法的传统方法求解开发利润时,计算利息是一个难点。计息起点是取得土地使用权的时点,也是在《理论》"假设开发法"一章做计算题时的估价时点。注意此"估价时点"与上面讲到求取"开发完成后的房地产价值"时的"估价时点"不是一个概念。⑥做此题时,也是在做开发经营与管理计算题时特别要注意的一个问题就是要搞清楚计息周期n的取值。此例中在用"净收益每年递增有限年期收益法公式"或"等序序列支付现值系数公式"计算时n=47的由来一定要清楚,现金流量图可以帮助理解。
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