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一、名词解释

1． 房地产区位

【答案】房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。

2． 土地分等定级

【答案】土地分等定级是指在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使鉴定结果等级化的过程。是政府组织进行的。目的是为城镇土地的管理提供依据。

3． 估价人员

【答案】土地估价人员是指通过土地估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事土地估价活动的专业人员。

4． 土地权属管理

【答案】土地权属管理是指国家保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理，其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。

5． 土地供给

【答案】土地供给是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。

6． 土地市场

【答案】土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。

二、简答题

7． 简述我国应如何实现耕地供求平衡。

【答案】我国实现耕地供求平衡的措施包括以下几个方面:

（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地;

（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积;

（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积;

（4）加强用地的行政管理;

（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地;

（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制;

（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。

8． 影响土地价格呈总体上升趋势的因素?

【答案】影响土地价格呈总体上升趋势的因素包括:

（1）社会经济发展水平提高;

（2）人口数量及家庭户数增加;

（3）土地投机。

9． 房地产的权利包括哪邺?

【答案】房地产的权利包括以下几个方面:

（1）所有权一一权力具有完整性、不限期性;

（2）使用权一一占有、利用、收益和部分处置权，有一定期限;

（3）地役权一一对他人土地（他人有使用权或所有权的土地）拥有的权力;

（4）抵押权一一债权人对相关债务的抵押品享有的权利;

（5）租赁权一一承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权。

10．简述土地合理配置的原则。

【答案】土地合理配置的原则包括:

（1）地域分异原则;

（2）区位利用原则;

（3）生态系统平衡原则;

（4）系统综合原则。

三、论述题

11．发展中国土地金融业与房地金融业的对策。

【答案】发展我国土地金融业与房地金融业的对策主要包括以下几个方面:

（1）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的问题就是土地使用权能否抵押。1988年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。1995年1月1日实施的《中华人民共和国房地产管理法》第四十七条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。"1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》对土地使用权和房地产所有权的抵押做I 明确具体的规定。这此法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。当前的问题是抓紧制定具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。

（2）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性

土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高，居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难。这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积极性。应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保，就能大大增强贷款的安全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。

（3）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位

确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。

（4）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源

当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。借鉴国外的经验，要扩大房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。

（5）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要

目前我国住房抵押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。应该从贷款利率、还款期限、贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵押贷款的不同需求。这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。

12．社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义。

【答案】在社会主义制度下地租范畴是客观存在的。承认并坚持这个经济范畴，对社会主义经济的发展具有重要的理论和现实意义。

（1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。

中国人多地少，土地资源十分稀缺，然而土地资源的浪费又很严重。出现这种现象的原因是多方面的，其中土地长期无偿使用是重要原因之一。新中国建立后，陆续实现了社会主义土地公有制。由于长期以来理论上的误解，认为土地公有制一旦建立，地租范畴即不存在了，因而一直实行土地无偿使用制度。在理论上正本清源，肯定地租范畴的存在，就为实行土地有偿使用制度奠定了理论基础。

（2）地租是加强土地管理的重要经济杠杆。

中国的国家土地管理工作，长期以来以行政手段为主，忽视法律手段和经济手段的作用，因而其权威性和有效性很差，显得软弱无力。在理论坚持地租范畴，在制度上实行有偿使用，在搞好行政手段和法律手段的同时，运用经济手段管理土地，就能进一步强化土地管理，增强土地管理工作的权威性和有效性。

（3）地租是制定产品价格的重要依据。

从农产品来看，制定价格必须以其社会生产价格为基础。农产品的社会生产价格包括三个部分，即:生产成本+平均利润+绝对地租。劣等地农产品的个别生产价格作为社会生产价格，即生产