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一、名词解释

1． 土地利用规划

【答案】土地利用规划是指对过去土地利用经验的系统总结，并用于指导今后土地利用规划的实践，既包括对未利用土地的开发利用设想，也包括对已利用土地的合理调整及挖掘土地潜力的措施。

2． 土地估价

【答案】土地估价是指土地估价师根据估价目的，遵守（公认和规定的）估价原则，运用（公认和规定的）估价方法，按照（公认和规定的）估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

3． 土地税收

【答案】土地税收是指国家以土地作为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿的、强制的取得部分土地收益的一种税收。

4． 土地估价中的土地

【答案】土地估价中的土地是指地表及地表以上一定范围的空间及地表以下一定范围内的空间。

5． 估价人员

【答案】土地估价人员是指通过土地估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事土地估价活动的专业人员。

6． 地役权

【答案】地役权是指在土地所有权上设定的一种他项权利，土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上为某种行为，而这种行为原应由该土地所有人为之。

二、简答题

7． 引起房地产价格上升的原因有哪些?

【答案】引起房地产价格上升的原因包括以下几个方面:

（1）投资改良一一不是自然增值;

（2）外部经济一一道路、公园、广场一一真正的自然增殖;

（3）需求增加一一真正的自然增殖;

（4）通货膨胀一一不是增值而是保值:

（5）房地产使用管制改变（用途、容积率）一一真正的自然增殖。

8． 城镇土地定级因素选择范围。

【答案】影响城镇土地定级的因素包括以下几个方面:

（1）繁华度:商服繁华影响度;

（2）变通条件:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度;

（3）基础设施:生活设施完善度、公用设施完备度;

（4）环境条件:环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度;

（5）人口状况:人口密度。

9． 简述土地所有权具有的基本属性。

【答案】土地所有权的基本属性包括:

（1）土地所有权的完全性;

（2）土地所有权的排他性;

（3）土地所有权的恒久性;

（4）土地所有权的归一性;

（5）土地所有权的社会性。

10．简述土地抵押权所具有的性质。

【答案】土地抵押权的性质包括:

（1）土地抵押权的优先清偿性;

（2）土地抵押权的附属性;

（3）土地抵押权的不可分性。

三、论述题

11．我国农村土地补偿金制度存在的问题与对策。

【答案】（1）我国农村土地补偿金制度存在的问题

①补偿标准偏低，测算方法不够科学合理

据《土地管理法》，我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6~10倍; 安置补助费，为该土地被征用前3年平均年产值的4~6倍。以现金形式补偿的通常都在每亩1.5~3.5万元之间。这种测算办法说服力较差。

a. 以产值作为征地补偿标准不尽合理;

b. 征地补偿标准未包含土地的增值部分;

c. 一次性“买断式”给付，使补偿金没有得到有效利用。

②现行征地补偿制度没有充分尊重农民对土地财产的经营权

现行的征地制度使土地承包经营权的物权化，使承包人获得了对承包地占有、使用、收益和根据需要将土地承包经营权流转的权利; 在承包期内，农户可以稳定、自主地支配土地承包经营权，并获得相关利益，成为派生的、独立的财产权。这种变化使农户成为独立于集体土地所有权主体的土地承包经营权的主体，独立地享有土地承包经营权的财产收益。现行征地制度在承认农民拥有集体土地所有权的同时，又剥夺了农民对集体土地拥有的所有权及其使用权、收益权和处分权，一个重要表现就是对承包权的剥夺:土地承包经营权成为物权以后，土地所有权和土地承包经营权成为两个对立的财产权，分属于两个独立的主体一一集体经济组织和农户。

③现行的补偿金制度可能扩大城乡收入差距，不利于小康社会的全面建设

1995年到2002年间，城乡之间收入差距对全国总体收入差距的贡献率明显上升，从36%提高到43%。这意味着2002年全国总体收入差距的2/5以上来自于城乡之间的差即，表明城乡之问收入差距是非常巨大的。此外农村居民却没有城市居民所享有的各种实物补贴待遇，农村还未建立起完善的社会保障制度，对农民来说，土地就是他们的保障。如果因征地再倾斜城市，那么城乡之间的差距将扩大，这一方面影响国内的总体需求能力; 另一方面也带来社会的不稳定因素。

（2）完善农村土地征用补偿金制度的措施

①严格规范土地征用制度，强化农村集体组织和土地承包者的主体功能，提高其谈判能力，并限制政府的牟利行为

a. 要充分尊重农民市场主体的地位，引入市场机制，让农民与开发商直接谈判，在农民愿意接受的价格下，按法定程序转让土地，并逐步实现征购并轨;

b. 要制订科学的法规和合理的办法，充实和完善《土地管理法》，如依法设立征用权，明确征用权的主体、范围、补偿标准，特别要赋予农民在土地征用过程中的主体地位和谈判过程中的所有者申诉权，完善征地委员审议、裁决制度，以合理解决土地征用中的纠纷，切实保护集体所有者和农民的权益。避免某些利益集团在从事土地使用权流转交易的过程中，伺机钻营、谋求私利，造成土地收益的严重流失。把政府排除在利益分配之外，其职能要由直接经营土地转向规划、调控、管理、指导、监督和服务。

②按土地征用目的分类建立土地补偿机制

中央一号文件规定:加快土地征用制度改革，各级政府要切实落实最严格的耕地保护制度，要严格区分公益性用地和经营性用地，明确界定政府土地征用权和征用范围，积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。

对公益性用多由政府投资开发，尽量提高补偿金标准，并做好规划，使征地范围成为一定的经济圈，为农村的经济发展提供有利条件。

对准公益性用地，除了提高征地补偿标准，还应建立合理的利益分享机制，允许集体经济组织代表农民同征地主体平等协商谈判，让农民分享所征土地的增值收益，避免土地被“买断式”征占。

对经营性用地应在符合规划要求和审批制度的前提下，集体组织与用地者引入谈判机制，允