● 摘要
随着房价的持续高位运行，个人住房需求问题已经成了社会普遍关注的问题。个人或家庭购置住房的目的无外乎投机需要、自住需要、改善需要及保值增值需要四种。本文的研究对象是城镇居民的自住需要。而这一需要关乎老百姓的切身利益，进一步关乎国家稳定和市场繁荣。本文以“秘书问题”及其扩展理论为基础，研究了个人在住房投资以满足自住需要的过程中所应采取的最优策略，并指出政府在住房租买选择中所应起到的引导作用，从理论和实践上大大丰富了“秘书问题”。具体来看，主要有以下几个方面：（1）分析我国住房市场现状，并探讨了影响住房租买选择的因素。我国住房自有率水平高，但是商品化、货币化程度不够，且租赁率远低于世界平均水平；影响住房租买选择的因素主要有家庭特征、住房特征和制度因素，尤其是在我国这种特殊国情下，制度因素的影响不容忽视。（2）针对满足住房需求的租赁和购买两种方式，分析在租赁或购买问题中选择房源问题（统称为房东选择问题），以住房面积和地理位置两个属性衡量房源优劣问题，通过一系列假设，最终求解出最优决策规则和相关结果。（3）租买选择的另一个理解角度是选择时机转租为买，本文基于“秘书问题”以及实物期权相关研究，构建支出节省模型，求解最优规则。文章的创新处在于进行首次可达性和比较静态分析，最后指出各种变量对最优决策规则及其相关结果的影响，并用数值结果加以验证，为政策建议提供依据。