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一、名词解释

1． 土地权属管理

【答案】土地权属管理是指国家保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理，其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。

2． 估价人员

【答案】土地估价人员是指通过土地估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事土地估价活动的专业人员。

3． 直线衰减公式

【答案】直线衰减公式是指:因素对某地快单元的影响分=该因素（中心）的功能分（1一单元距离中心的实际距离/中心影响的最大距离）

4． 土地市场的微观管理

【答案】土地市场的微观管理是指国家通过法律的、行政的等手段对土地进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

5． 土地所有权

【答案】土地所有权是指土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。

6． 土地产权

【答案】土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利。

二、简答题

7． 房地产的权利包括哪邺?

【答案】房地产的权利包括以下几个方面:

（1）所有权一一权力具有完整性、不限期性;

（2）使用权一一占有、利用、收益和部分处置权，有一定期限;

（3）地役权一一对他人土地（他人有使用权或所有权的土地）拥有的权力;

（4）抵押权一一债权人对相关债务的抵押品享有的权利;

（5）租赁权一一承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权。

8． 土地税收的功能。

【答案】土地税收的功能包括:

（1）保障国家财政收入;

（2）抑制土地征收;

（3）促进土地资源合理利用;

（4）引导土地利用方向;

（5）调节土地收益分配。

9． 简述农业土地规模效益的内涵。

【答案】农业土地规模效益的内涵包括以下几个方面:

（1）以纯粹规模报酬变动规律为理论基础的规模经济，包括内部规模经济和外部规模经济;

（2）以资源报酬变化规律为理论基础的生产要素的合理组合，即由于生产要素配合比例变动，从而使要素的使用进入合理报酬阶段而产生的效益;

（3）以机会成本为理论基础的内部经营与外部环境相协调。

10．简述要在尽量减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，应采取什么措施?

【答案】在尽量减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，可采取以下几个方面的措施:

（1）搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益;

（2）实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率;

（3）抓紧进行旧城区拆迁改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地;

（4）向城市土地空间发展，实行城市土地的立体利用。

三、论述题

11．现阶段我国如何实现耕地供求平衡，缓解人口对耕地的压力。

【答案】现阶段我国为实现耕地供求平衡，缓解人口对耕地的压力，所采取的措施包括以下几个方面:

（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地;

（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积;

（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积;

（4）加强用地的行政管理;

（5）政府制定地价等方一面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地;

（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制;

（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。

12．试述土地市场的机能。

【答案】现阶段中国土地市场的机能主要表现在以下几个方面:

（1）优化土地资源配置

在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用; 在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最高的商业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现; 商业区、住宅区、行政事业办公区等零碎散乱，极不利于城市经济的发展; 重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人日密集的城市内; 土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。在1988年开征城镇土地使用税前，国家作为城市土地的所有者，基本卜没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，完全由企业（使用者）得到，利益主体严重错位。这种弊端只有通过建立土地市场来解决。市场机制的调节作用，有利于土地资源的宏观分配和微观流动，实现土地资源的优化配置。同时，地租能真正地归土地所有者所有，而投资土地的利益又能为使用者所得。这样，不但达到节约用地的目的，而且能实现土地的经济效益、生态效益和社会效益的统一。

（2）调整产业结构，实现宏观调控

经济的健康发展，需要有合理的产业结构。土地市场的建立，为产业结构的调整提供了有力的杠杆。国家通过对土地市场的干预，提高或降低某类用地的价格或租金，就为调整产业结构提供犷土地保障。比如，国家为了促进原材料工业、能源工业的发展，可降低其用地价格，以此提高其生产利润，促进其扩大再生产; 倘若要压缩楼堂馆所的建设，就可提高其用地价格，以减少其生产经营利润，抑制其发展。

（3）促进房地产业健康发展

土地市场的发展，必定加速房产市场的形成。没有土地市场，而只对住宅实行商品化经营，是不可能使房产市场正常运转的。建国以来，我们在城市建设（包括住宅建设）上投入了巨额资金，但由十实行土地无偿使用方式，不但巨额投资收不回来，而且每年还得支付大笔维修费，使得城市建设维护资金十分匾乏。同时，随着城市扩大，人口增长，住房困难户越来越多，城市用地也日趋紧张，使房地产业处于恶性循环中。而土地市场的开辟，土地有偿使用制度的实行，就可使国家收回投资，并提供大量的城市建设资金促进房地产业走上健康发展的道路。

（4）有利于健全社会主义市场体系，发展社会主义市场经济。

在社会主义初级阶段，仍然存在着商品经济。为此，就得建立各种市场，如消费品市场、生产资料市场、劳务市场、技术市场、金融市场、房地产市场等。土地作为生产要素的一种，自然不能游离于市场之外。在产品和生产资料山市场调节的情况下，土地的行政划拨、无偿使用，不但不能使生产资料（土地、资金、设备）与劳动形成最佳组合，产生最佳效益，而且会使企业之间竞争的条件不平等。这对社会主义市场体系的完善、价值规律调节作用的发挥极为不利。因此，作为整个市场体系中不可缺少的土地市场的建立，无疑会促进社会主义市场经济的发展。

四、案例分析题