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一、名词解释

1． 楼面地价

【答案】楼面地价是一种特殊的土地单价

2． 地租

3． 土地市场的微观管理 【答案】地租是指直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。

【答案】土地市场的微观管理是指国家通过法律的、行政的等手段对土地进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

4． 土地利用规划

【答案】土地利用规划是指对过去土地利用经验的系统总结，并用于指导今后土地利用规划的实践，既包括对未利用土地的开发利用设想，也包括对已利用土地的合理调整及挖掘土地潜力的措施。

5． 收益还原法

【答案】收益还原法是指将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴现值总和。

6． 土地所有制

【答案】土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。

二、简答题

7． 城镇土地定级因素选择范围。

【答案】影响城镇土地定级的因素包括以下几个方面:

（1）繁华度:商服繁华影响度;

（2）变通条件:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度;

（3）基础设施:生活设施完善度、公用设施完备度;

（4）环境条件:环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度;

（5）人口状况:人口密度。

8． 土地资源管理的特点。

【答案】土地资源管理的特点包括以下三个方面:

（1）土地是国家主权的物质实体，绝对要求由国家统一管理;

（2）土地永恒存在及可永恒利用，决定了土地资源管理一般不存在丢失与注销的问题;

（3）土地资源管理，既是宏观管理，同时又是微观管理。

9． 简述建立土地管理制度的客观必要性。

【答案】建立土地管理制度的客观必要性包括:

（1）土地具有特殊的重要性;

（2）土地供给的稀缺性;

（3）土地利用后果的巨大社会性。

10．中国城市土地使用制的改革的突出表现?

【答案】中国城市土地使用制的改革有一个发展过程。这个发展过程，突出表现在以下五个方面:

（1）征收土地使用费（税）;

（2）开展土地使用权有偿出让和转让试点;

（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规;

（4）修改宪法和土管理法;

（5）制定全国性土地使用权出让和转让法规与全面开放土地市场。

11．简述屠能的农业区位理论。

【答案】屠能的农业区位理论主要涉及以下几个力面的内容:

（1）第圈距市场最近，种植园艺作物，饲养奶牛，以及种植饲料、土豆等;

（2）第二圈发展林业，因为它的产品量大、运费高;

（3）第三圈以非常集约的方式种植农作物，并实行二年轮作;

（4）第四圈种植牧草、放牧，以及粮食，不实行集约生产;

（5）第五圈实行粗放的三年轮作制;

（6）第六圈放牧，也可发展粗放的种植业。

12．引起房地产价格上升的原因有哪些?

【答案】引起房地产价格上升的原因包括以下几个方面:

（1）投资改良一一不是自然增值;

（2）外部经济一一道路、公园、广场一一真正的自然增殖;

（3）需求增加一一真正的自然增殖;

（4）通货膨胀一一不是增值而是保值:

（5）房地产使用管制改变（用途、容积率）一一真正的自然增殖。

13．土地估价的本质。

【答案】土地估价的本质包括以下几个方面:

（1）土地估价师评估土地的价值（value ）而不是价格（price ）;

（2）土地估价是模拟市场定价而不是替代市场定价;

（3）土地估价提供价值意见，但不对价格做出保证;

（4）土地估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内;

（5）土地估价既是一门科学又是一门艺术。

14．简述影响土地价格的政策因素?

【答案】影响土地价格的政策因素包括:

（1）国家发展政策;

（2）土地利用计划与规划;

（3）价格政策;

（4）税收政策。

三、论述题

15．试述开放土地市场的必备条件。

【答案】任何一个事物的产生与发展，都离不开与之相适应的外部环境。土地市场的建立，也同样要求有一个适宜的环境，更何况中国的土地市场是在社会主义土地公有制基础上建立起来的，土地市场的建立所要求的环境条件就更加严格。这些条件主要是;

（1）清理地产、明晰权属。进入市场的土地，要求权属关系清楚，且具有法律效力。土地一经转移，如若地籍不明，则难以管理。解放以后，在相当长一段时间里放松了地籍管理，加之60, 70年代土地平调频繁，城乡土地权属比较混乱，这就要求对城乡土地进行全面清理，恢复和建立地籍管理制度，须发具有法律效力的土地证书，建立土地档案，搞清土地权属，为开放土地市场创造基础条件。

（2）对城乡用地进行科学的分类、评估。地价的形成是土地市场的关键，而地价的高低，又关系到土地市场的正常发育和发展。只有对土地进行科学的分类评估，地产交易的地价确定才具有科学依据。否则，地价必然混乱失控，这既不利于地价及市场的管理，也不利于土地市场的发展。

（3）硬化国有企业预算，培育市场主体。在中国，以生产资料公有制为主，因而，土地使用权的买卖、交易双方绝大多数是公有企业，其中又以国有企业为主。国有企业是国有资产的使用经营者，因此，企业的最终所有权是国家的。在过去长期计划经济体制下，企业生产资料是依赖