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一、论述题

1． 今年我国住宅价格随市场需求增加而不断巨涨，在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发商的利润，（如披

，是否能有效限制房价上涨? 请简要说明你的露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋等）

理由，如果不能，你认为最有效的手段是什么?

【答案】（1）在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发商的利润，在短期内仍然无法有效抑制房价上涨。分析如下:

①房地产市场不存在准入限制导致土地需求和价格上涨，从而增加开发成本和房产价格。 短期内，土地的供给总量是固定的，土地供给曲线如图所示，是一条垂线。如果不对房地产开发商准入进行限制，这就有可能增加对土地的需求，反映到图中体现为土地需求曲线从D 右移到D' ，从而使土地价格从P 0上升到P 1。土地价格上涨会导致房地产开发商开发成本的提高，从而在一定程度上导致房价的提高。

房地产市场不存在准入限制导致土地需求和价格上涨

②“披露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋”等单方面限制厂商利润的做法无法有效增加住宅供给，从而无法从根本上抑制房价。房价归根到底是由房地产市场的供给和需求决定的，在需求不断增加，但是供给无法迅速增加的情况下，房价是无法迅速回落的。

国家通过披露房地产开发成本，可以加强国家规划、国土、房地产管理部门之间的公开透明化运作，同时可有效制止房地产开发企业哄抬房价、偷税漏税和违规强制拆迁等行为，中介服务机构也不能任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格等，这样会有效促进土地的有效利用，提高房产供应质量，可以在一定程度限制房价的上涨，防止开发商牟取暴利，但是仍然无法有效地大幅度增加住宅的供给。

国家通过限制向开发商贷款则可以改善房地产供应结构。如通过规定对项目资本金（所有者

权益）比例达不到一定比例或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款; 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，这样可以避免大量投机性房地产开发商进入市场哄抬房价。但是，限制贷款有可能减少住宅等的供给，从而达不到抑制房价过快上涨的目的。

对房产开发商征收高额税赋，这可能会增加房产开发商的成本，房产开发商可能会将税赋向购买者转嫁，从而会提高房产的价格。

（2）为了防止房价上涨过快，根本措施是有效地调节房地产的供给和需求，抑制房地产投机性需求过快增长，建立政府主导的廉租房以及小户型房的供给，转移或缓解住房需求，同时有效增加住宅开发数量和质量。

①目前我国房价过快上涨，一个重要原因在于投机性住房需求过快增长，因此，政府应该利用税收、贷款利率等手段来限制第二套住房需求，抑制投机性住房需求的过快增长。

②为了确保广大居民的住宅需求，政府可以建立廉租房制度，加快廉租房建设，通过增加廉租房供给来满足一部分低收入者的住宅需求。

③政府可以对小户型住宅开发给子一定的优惠，对居民廉价房开发给子税收等方面的优惠，增加这方面的土地供给，从而降低开发成本，有效增加住房的供给，从而可以有效解决房价增长过快的问题。

2． 分析竞争性行业的厂商均衡条件，以及短期内处于亏损和长期内获得零利润条件上的经营决策。

【答案】（1）竞争性行业表明厂商是价格接受者，即产品价格P 是一个外生变量。竞争性厂商的利润最大化问题为:，因此竞争性行业。利润最大化的一阶条件是P=MC（q ）

厂商的均衡条件是产品价格等于其边际成本。

（2）在短期内，处于均衡状态的竞争性行业厂商可能亏损，可能盈利，也可能不盈不亏。竟争性行业厂商盈亏平衡的临界点为总收益等于总成本，即pq=MC（q ）。

当总收益小于总成本时，企业亏损。但是，企业亏损并不意味着停止营业。在短期，企业存在一笔固定成本，即不管生产还是不生产都必须支付的成本，经济学中称为沉没成本。根据亏损额与固定成本的大小，企业在亏损状态中有三种经营决策:

①亏损额小于固定成本，即产品价格大于平均可变成本，此时企业经营不仅可以弥补可变成本，还可以弥补部分固定成本。因此，尽管此时企业亏损，企业还是会继续经营下去，直到企业需要重置设备为止。

②亏损额等于固定成本，即产品价格等于平均可变成本，此时企业经营仅仅可以弥补可变成本。因此，企业处于停业的临界点，停业与继续经营无差别。

③亏损额大于固定成本，即产品价格小于平均可变成本，此时企业经营不仅无法弥补固定成本，甚至连可变成本都无法弥补。因此，企业会选择停业。

（3）在长期，企业既可以调整产量又可以调整企业规模。长期利润最大化的产量均衡条件是

的。长期利润最大化要求企业把规模调整到长期平均成本的最小处，所以规模调整条

件是:

如果的，即企业增加产量是有利可图的。但是，由于每个厂商都会选择增加产量，所以行业供给增加必然导致均衡价格下降，均衡价格下降会大幅度地降低企业产量，最终企业的产量还会下降。企业产量要下降到某一点，即长期边际成本与长期平均成本相等后，才会停止。 如果

整规模，使得，企业最初会选择降低产量，但最终会增加产量。所以，企业会调。联合利润最大化条件和长期均衡要求，可以得到

。

3． 政府如果对产品的卖方征收销售税，那么，在其他条件不变的情况下这将会导致商品的供给曲线向上平移。然而，根据供求曲线具体形状的不同，实际的税收负担情况是不同的。假定商品的需求曲线为负斜率的直线，试结合图形分析一下:

（1）在什么情况下税收负担能够完全转嫁给买方?

（2）在什么情况下买卖双方均承担一定的税赋?

（3）在什么情况下税收负担完全不能转嫁给买方?

（4）上述变化有什么规律性?

【答案】（1）如图所示，供给曲线为水平直线，原有均衡点为E 点。当政府对产品的卖方征收销售税时，供给曲线S 向上移动至S' ，形成新的均衡点E' 点。可以看出，税收负担能够完全转嫁给买方。通过转嫁，消费者承担了全部税额。

，即价格仅能弥补成本，长期利润等于零。企业的长期最优必然也是短期最优的，即p=SMC（q ）。长期均衡要求生产在长期平均成本最低处，此时有综上所述，竞争性行业厂商长期均衡的条件是:

税收负担完全转嫁给买方

（2）如图所示，供给曲线向右上方倾斜，原有均衡点为E 点。当政府对产品的卖方征收销售税时，供给曲线S 向上移动至S' ，形成新的均衡点E' 点。可以看出，产品价格不是按全部税额上涨的，通过转嫁，买方和卖方各承担了一部分税额。