● 摘要
近年来，随着我国的房地产业迅速发展，房地产已逐渐成为国民经济的支柱产业。根据有关研究表明，房地产项目的施工阶段对整个项目成本影响的可能性一般在20 %左右，而项目的产品定位和设计阶段对整个项目成本的影响却可以达到75 %以上。因而，做好产品定位是房地产项目成本控制的关键与重点，在房地产开发设计阶段合理有效的控制成本对于整个项目开发具有重要意义。但是，在当前国内房地产项目开发建设阶段的成本控制方面，普遍存在的一个不足是：成本控制往往以成本最低为唯一的控制目标，缺乏客观、科学、有效的决策依据，致使房地产开发项目在建设过程中无法进行有效的成本预测与预控。合理的成本控制的目标并不是生产成本的最低，而应该是与所生产的产品、目标市场、企业及产品目标相结合的相对最低。本文结合房地产项目自身特点，分析了在房地产开发项目的开发建设阶段，尤其是在取得了项目开发用地后的产品研发定位阶段成本的预测、预控的要点。本文认为在房地产行业，成本控制最重要的阶段是项目的产品定位阶段，在这个阶段成本与功能的正确配置，是能否进行有效成本控制的核心。而价值工程方法，是评价房地产开发项目产品功能与投资是否匹配，并帮助寻求改进和优化方向的有效工具。本文通过对价值工程在房地产开发项目建设阶段的成本控制中的理论分析及实例应用研究，认为必须在消费需求基础上进行房地产产品的功能分析，通过实现目标客户所需要的产品功能，合理确定需要的投资，即成本目标，并经过后续的设计、建设过程对成本目标进行动态控制。该研究对提高房地产项目管理效率、开辟新的成本控制方法具有很强实用价值。