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一、名词解释

1． 经济地租

【答案】经济地租又称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。

2． 城市土地分等定级

【答案】城市土地分等定级是指依据城市土地的自然地理位置、交通地理位置、经济地理位置在空间地域上有机结合的具体差异，将土地划分为小同的等级。

3． 土地利用经济

【答案】土地利用经济是指土地在国民经济各部门的分配与使用。

4． 土地抵押权

【答案】土地抵押权是指土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。

5． 土地估价机构

【答案】土地估价机构是指依据《中华人民共和国公司法》设立的公司制土地估价中介机构，名称应明确为有限责任公司; 依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的合伙制土地估价中介机构土地评估机构，名称应明确为事务所。

二、简答题

6． 专业估价与非专业估价的区别。

【答案】专业估价与非专业估价的区别包括:

非专业估价是指人人可以对某种物品的价格做出评估，其方法、精度差别巨大。

专业估价有五个特点:

（1）由专业人员完成;

（2）是一种专业意见;

（3）具有社会公信力;

（4）实行有偿服务;

（5）承担法律责任。

7． 简答农业土地适度规模经营的组织形式。

【答案】农业土地适度规模经营的组织形式包括以下几类:

（1）家庭经营型。包括种植业专业户和家庭农场，它是通过合同形式，接包其他农户转让的土地或承包由村集体经济组织发包的土地而形成的，其特点是仍以家庭为单位进行生产、经营、核算，集体在产前、产中、产后提供一定的服务。包括:种植专业户和家庭农场

（2）集体经营型。包括村办集体农场和厂办农业车问两种形式。其共同特点是:土地、农机等主要生产资料的所有权，使用权均属经营单位集体所有，统一组织生产、经营、核算。包括:村办集体农场，厂办农业车间。

（3）联合经营型。又称联户农场、粮农联合体等，其共同特点是农户（或其他组织）在承包到户的基础上，根据自愿互利的原则，以土地为纽带形成新的联合体。既有在某些生产环节的松散联合，即几个农户共同完成某些生产环节的劳动，按劳计酬的联合互助，也有农户和农户、或农户、村组、和技术、管理人员等，以土地使用权、资金、技术等生产要素折价入股，组成的股份联合农场。股份联合农场，一般在银行建立账户，实行独立核算，风险共担，利益共享。在分配上采取按劳与按股分红相结合的方法。

（4）规模服务型。在保持分户承包、经济核算不变的前提下，通过在生产和流通的主要环节，例如种子供应、机械耕作、排灌和收获、产品销售等方面的合作经营或集体的统一服务，使分散经营的农户达到规模经营的效果。

8． 社会主义级差地租的性质与特点?

【答案】社会主义极差地租所反映的经济关系，是在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人对超额利润的分配关系，它表现为地区间和单位间经济效益的某些差别，社会主义的极差地租的实体不再是资本主义剩余价值特定部分的转化形式，而是在社会主义经济中由土地条件优越的企业的劳动者创造的超额利润。

9． 房地产的权利包括哪邺?

【答案】房地产的权利包括以下几个方面:

（1）所有权一一权力具有完整性、不限期性;

（2）使用权一一占有、利用、收益和部分处置权，有一定期限;

（3）地役权一一对他人土地（他人有使用权或所有权的土地）拥有的权力;

（4）抵押权一一债权人对相关债务的抵押品享有的权利;

（5）租赁权一一承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权。

10．简述影响土地价格的政策因素?

【答案】影响土地价格的政策因素包括:

（1）国家发展政策;

（2）土地利用计划与规划;

（3）价格政策;

（4）税收政策。

三、论述题

11．发展中国土地金融业与房地金融业的对策。

【答案】发展我国土地金融业与房地金融业的对策主要包括以下几个方面:

（1）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的问题就是土地使用权能否抵押。1988年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。1995年1月1日实施的《中华人民共和国房地产管理法》第四十七条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。"1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》对土地使用权和房地产所有权的抵押做I 明确具体的规定。这此法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。当前的问题是抓紧制定具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。

（2）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性

土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高，居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难。这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积极性。应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保，就能大大增强贷款的安全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。

（3）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位

确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。

（4）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源

当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。借鉴国外的经验，要扩大房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。

（5）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要

目前我国住房抵押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。应该从贷款利率、还款期限、贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵押贷款的不同需求。这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。

12．我国现行农村土地所有权制度存在的弊端。

【答案】我国现行农村土地所有权制度存在的弊端表现在以下几个方面:

（1）国家与集体土地所有权界线不清。

现行宪法第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地，自留山也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3条规定，农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购收归国有的土