[问答题,简答题]

（指错题）某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告封面估价项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估估价委托人：××人民法院房地产估价机构：××房地产评估有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：××××）×××（注册号：××××）估价报告出具日期：×××××致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。

1．在封面上缺估价报告编号。 2．缺委托人住所，法定代表人。 3．估价结果报告的估价对象中未说明是否含有共有权。 4．缺估价方法定义。 5．估价结果报告中估价结果缺单价表示。 6．在估价技术报告中市场背景描述与分析中应说明估价对象所处区域工业厂房特点、现状，最好明确说明未来价格变动趋势。 7．在用成本法计算时，未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。 8．成本法计算时，建筑物建设成本当中缺开发期间税费的计算。 9．在用成本法列表计算时，勘察设计和前期工程费、开发过程中的费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率的取值未说明依据和理由。 10．成本法计算勘察设计和前期工程费等费用按建安工程造价的6%计算未说明取值依据或理由。 11．成本法计算时，投资利息应该按照复利计算。 12．在用成本法列表计算时，建筑物的投资利息计算中，应作"所有销售费用均与销售同时发生"的说明。 13．在用成本法计算时，缺基础设施建设费。 14．在用成本法计算时，缺公共配套设施建设费。 15．应说明在收益法计算中选用"净收益不变有限年期公式"的理由。 16．收益法计算有效毛收入时，只考虑了空置率，未考虑收租损失。 17．在用收益法计算时，应说明收益和费用部分均为预测值。 18．在用收益法计算年总费用时，也应说明这是客观正常情况下的费用，并说明取值依据（如维修费、管理费、保险费，租赁中介费）。 19．在用收益法计算时，未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明。 20．在用收益法计算时，未说明在土地出让合同中已约定不可续期。 21．本报告得出的估价结果是正常市场价格，应根据当地拍卖市场价格比正常市场价格偏低的幅度，对估价结果进行调减。假设条件中虽然说明了拍卖底价可能会低于其市场价值，但对估价结果并没有进行调减。 22.缺附件。 说明：司法拍卖估价不考虑被查封、抵押、地役权等影响，但要考虑租约的影响（如为实现抵押权的拍卖，先抵押后出租的，不必考虑租约的影响。