题目：我国住宅房产税试点效果及差别化住宅房产税政策研究

从2011年起，我国开始在上海和重庆两市针对住宅房地产征收房产税的试点工作，已经开展了四年的时间。针对住宅的房产税征收的实际数据我们可以看出，此次试点，无论是从调控房价，还是优化地方政府的财政收入等方面来看，均未达到预期效果。这是由于我国的房产税试点，是在房地产市场宏观调控收效甚微，房价高启不下的情况下推出的，故而还处于初级试点阶段，因此其发展和改革需要借鉴国际经验，并与自身的人口、资源、环境等因素相结合来实际开展。近期我国已经开始了房地产税征收的立法工作，那么，在未来几年，全国范围内征收房产税，其实只是时间问题。由于我国目前房地产产权登记信息尚未全国联网，商品房的产权与土地使用年限等问题尚未解决，这些问题可能导致房产税的推行进程减缓，但我们并不能因为这些因素的阻碍，而停止对房产税的立法与征收，开展研究工作，只有这样，才能在其他相关问题得以解决的时候，保证房地产税收的具体政策与措施的实施及时到位，这也是本文研究的意义之所在。

    本文，在考察了我国住宅房地产市场上近期出现的一些亟待解决的突出矛盾与复杂问题,以及我国房产税征收试点的情况后，通过总结发达国家房产税征收经验，并紧紧围绕着我国人口、资源、环境，这一人类发展永恒主题的突出矛盾，按照经济发展及综合实力等标准，把我国七十个主要城市划分为一、二、三线城市三个标准，同时，选取北京、西安、兰州为主要代表城市进行分析。文章分别从人口变化、富裕阶层、房地产市场的供求状况、国际化趋势等方面，分析了我国一、二、三线城市住宅房地产市场所呈现出的不同特征，归纳出我国房地产税收试点未达预期的主要原因。从抑制投机投资性购房、释放投资投机者已经拥有的多套住房、改善与优化地方政府财政收入来源，逐步替代限购令、调控房价和缩小贫富差距等方面，探讨了我国房价高启背景下，开征房地产税应该起到的作用，尤其是开展房产税，应该把握的主要方向,以及房产税征收对于不同级别的城市应起到的不同作用。

    最后文章选取层次分析法，量化分析了影响我国一、二、三线城市住宅房地产市场的各个因素的重要程度，根据各个因素的权重考量了针对不同城市房地产税收政策应该偏向的不同侧重点，最终归纳总结出分别适合一、二、三线城市的结构化、差别化的房产税征收策略与方案。比如针对一二线城市，主要应通过高税率来抑制投资投机性购房，保障刚性需求；而针对住宅市场发展比较稳定的三线城市则应通过合理的政策来引导市场的供给和需求，比如仅对超大面采用高税率征收来鼓励消费者购买中小面积住房等。文章试图为我国今后房产税征收的实施以及房地产税收立法等方面提供一些有价值建议。