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一、名词解释

1． 土地改革

【答案】土地改革是指国家通过政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革。

2． 土地开发

【答案】土地开发广义上是指把尚未利用的土地经过清理、整治，使之可投入利用:狭义上的土地开发即土地开垦，是指把适于耕作的生荒地经过开垦变为耕地种植农作物。

3． 土地分等定级

【答案】土地分等定级是指在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使鉴定结果等级化的过程。是政府组织进行的。目的是为城镇土地的管理提供依据。

4． 房屋

【答案】房屋是指供人类生产、生活之用，有门、窗、顶盖，能保温、遮雨。

5． 抵押权

【答案】抵押权是指债权人对相关债务的抵押品享有的权利。

6． 土地权属转移及收益分配

【答案】土地权属转移及收益分配是指土地权属转移的条件、形式和土地收益分配的具体形式。

二、简答题

7． 简述土地利用的必然性。

【答案】土地利用的必然性包括:

（1）土地的自然属性要求实行土地计划利用;

（2）土地的经济特性要求实行土地计划利用;

（3）正确处理土地资源供给和需求的关系要求实行土计划利用;

（4）国民经济的发展要求土地必须计划利用。

8． 社会主义级差地租的性质与特点?

【答案】社会主义极差地租所反映的经济关系，是在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人对超额利润的分配关系，它表现为地区间和单位间经济效益的某些差别，社会主义的极差地租的实体不再是资本主义剩余价值特定部分的转化形式，而是在社会主义经济中由土地条件

优越的企业的劳动者创造的超额利润。

9． 引起房地产价格上升的原因有哪些?

【答案】引起房地产价格上升的原因包括以下几个方面:

（1）投资改良一一不是自然增值;

（2）外部经济一一道路、公园、广场一一真正的自然增殖;

（3）需求增加一一真正的自然增殖;

（4）通货膨胀一一不是增值而是保值:

（5）房地产使用管制改变（用途、容积率）一一真正的自然增殖。

10．简述影响土地价格的政策因素?

【答案】影响土地价格的政策因素包括:

（1）国家发展政策;

（2）土地利用计划与规划;

（3）价格政策;

（4）税收政策。

三、论述题

11．农村土地市场发育的障碍性因素分析及对策。

【答案】（1）农村土地市场发育的障碍

①土地产权不明晰，土地所有权主体泛化。农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”的主体代表，法律规定却较为含糊。同时，农民作为集体经济组织的成员，对集体所有的土地是“按股份共有”，还是“共同共有”，法律上也没有明确。由于土地所有权主体的泛化，致使在土地产权市场中经常出现多元主体之间的权利之争，加大了交易成本，或者是造成了土地所有权的虚置。

②土地所有权主体之间的权利与义务界定不清。以家庭经营为基础的经营体制是建立在所有权主体凌驾于使用权主体之上的行政配给关系所决定的，并导致了土地所有权主体与使用权主体之间的责、权、利”界定小清。

③土地的产权残缺不全。目前我国是把农村集体所有的土地纳入国有土地统一管理。农民对承包的土地拥有使用权、收益权、经营自主权，却没有抵押权、继承权; 土地市场的机制不完善导致第土地市场的信息不畅通; 土地交易价格被扭曲; 土地交易的中介服务不完善。

④土地交易组织发育滞缓，土地市场需求乏力。农业经营的收益越来越低:农业风险的防范机制尚未建立; 农业社会化服务系统小完善; 农村社会保障体系不健全; 有些农民即使转移到二、三产业，由于失业的风险和收入的不确定性，他们宁肯粗放经营，甚至不惜抛荒弃耕，也不愿意转移出让，农村土地市场的发育因此而严重受阻。

（2）推进农村土地市场化进程的思路与对策

①理顺市场主体之间的产权关系。

明确集体土地所有权主体代表，强化所有权职能。进一步明晰集体产权的主张。明确村民委员会作为集体土地所有权主体代表是比较现实和稳妥的选择。这既尊重了历史，又考虑到了农村现状，而且操作的成本也不高。

②科学界定产权主体的权利和义务范围。

a. 应当在法律上明确界定农村土地所有者的权利和义务。在“两权分离”、农户作为土地经营主体的体制下，所有权主体对集体土地有监管权，如按合同规定使用土地，防止荒芜、弃耕地或任意改变土地使用方向。

b. 应合理界定土地使用权主体的权利范围。完整的土地使用权至少应包括排他的占有权、开发利用权、收益权、流转权、租赁权、抵押权、继承权七项。土地使用权主体不得借口使用权独立而危及所有权主体的利益。

③完善农村集体土地的征用制度。

a. 要严格界定公共利益的范围，杜绝任何商业性的征地;

b. 改变现在按土地原用途、以征地前若干年的产值为标准进行补偿的办法，推行土地评估价格与市场价格相结合的补偿办法;

c. 增加征地过程透明度。国家在征地过程中的作用主要是审核征地目的，批准土地征用许可，监督征地过程的合法化，防止多征少用、征而不用等现象的发生。

④健全农村土地市场的服务体系。

a. 建立地价评估机制。要尽快制定农村土地估价指标体系;

b. 要确立科学的评估方法。地价评估的方法很多，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法、购买年法等;

c. 要建立一支高质量的地价评估师队伍。

⑤建立以农地使用权抵押为特征的农地金融制度。

⑥健全土地交易的服务机构。

a. 要设立相对稳定的交易场所;

b. 要制定土地市场的交易规则，打击非法交易;

c. 要建立土地交易的监督管理机构，加强土地交易管理，处理交易纠纷;

d. 要健全土地交易的中介服务组织。

⑦规范土地流转行为。

a. 建立土地档案，加强地籍管理;

b. 构建适应产权市场化的土地管理机制，加强对农村土地的宏观管理;

c. 建章立制，加强地权交易立法，建立土地使用权流转规则。

⑧提升土地需求的动力机制。

a. 降低农业成本，提高农业比较效益;

b. 加大税费改革力度，切实减轻土地负担，保障农民的合法收益。