[问答题,简答题] 下面，为大家提供一个真实的案例，这是某开发公司为竞争一地块，由某国际地产顾问有限公司做出的房地产项目策划报告。笔者认为，这应该是我国房地产估价机构由传统的房地产估价领域向房地产项目策划、房地产市场分析等领域拓展的方向，供大家学习参考。××××国际地产顾问（北京）有限公司致××××房地产开发有限责任公司之××市中兴西大街综合体项目顾问工作计划书××××国际地产顾问有限公司2008年3月11日

目录第一章前言第二章顾问工作计划书第一部分对本案的理解第二部分顾问服务内容第三章顾问服务周期及报价第四章项目组织及人员安排（略）第五章项目工作流程及质量保证体系第六章公司简介、顾问优势及实力第七章结语第一章前言本工作计划书是我司根据贵司项目地块位置特点，基于我司对项目所在桥西核心商业区整体发展状况、区域发展格局和发展趋势特点的了解，所提出的针对贵司项目运作的整体顾问研究架构。籍此文件，我司将通过针对贵司项目之研究架构和顾问服务内容的阐述，初步表达我司对此类项目研究之深度，和对于此类市场运作要点的把握程度，以作为贵我双方进一步合作之判断的前提和洽谈基础。如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，通过科学的组织与深入细致的工作，结合对与贵司项目特点类似的相关案例进行分析，全面地对贵司项目展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的策划方案。真诚希望能和贵司愉快合作！××××国际地产顾问（北京）有限公司2008年3月11日第二章顾问工作计划书第一部分对本案的理解通过与贵司的初步交流，我司对本项目有了初步的了解。项目位于桥西商业核心区，交通方便、形象展示力强。用地性质为商业用地，物业类型需以商业类为主，但对商业模式并未严格限制；规划总建筑面积达8万平方米以上。根据以上信息，我司认为本项目有以下几方面特点：1.地理位置绝佳--××市新兴城市核心区上的明珠中兴大街在××市城市的发展历史上占有重要的地位，是承载着××市城市商气的主要脉络，新亚购物中心、大洋百货、港龙商业中心等项目无论从体量上还是档次上都领导着××市消费市场的总体格局，而作为这些商业"新贵"聚集的桥西商圈也必将成为××市城市新的发展重心。项目所在的地段属于桥西商圈最核心的黄金地段，项目南临人流聚集的中兴西大街，东邻××市目前最具现代百货概念的大洋百货，西邻具有商业街特质的港龙商业中心，隔中兴西大街面对××市规模最大的新亚购物中心，形成众星捧月的阵势。我们有理由相信，商圈基础越来越完备的桥西商圈将在不远的将来取代"老态龙钟"的桥东传统商圈，起到××市现代商业领航者的作用。2.发展方向待定--必须密切结合××市城市发展格局选择自己的角色面对新一届市政府领导班子所提出的××市新的城市发展战略，在新形势下桥西商圈承载什么样的城市功能，如何焕发市中心综合魅力都将是本项目所必须担负的使命。但是，作为三线城市的××市，其房地产市场、商业市场有其内在的运行规律，是由各种综合因素作用决定整个市场的走向的。作为本项目的定位，必须密切结合××市市场客观情况，确定项目可行的发展方向，确定适合的项目定位。3.建筑形式特殊--大型的城市建筑综合体建筑城市建筑综合体是城市中心土地高度稀缺的产物，它的开发与单一功能的城市建筑大不相同。但在寸土寸金中兴西大街区域，已经具备了开发城市综合体的客观条件。首先，建筑综合体具有功能的复合性与协同性，应当形成良好的"体内循环"。本项目应当具备基本的商业功能和升级的居住功能，但是，如何确定各功能之间的关系，使居住客层成为商业天然的人流基础，同时避免相互干扰，将成为本项目需要重点研究的问题。因此，对本项目而言，在保证商业功能的完备性的同时还要保证居住功能的私密性。另外，也需注意与邻近商业业态所包含功能的系统集成而非单纯竞争。其次，综合体交通流线复杂、空间组织立体多变，必须通盘考虑。综合体的功能复合性必然带来各种不同性质的空间及各类不同使用目的和使用方式的人流、车流、物流和信息流。只有在规划之初就进行周密的考虑，才能实现整体的最高效益，而降低各功能之间的相互干扰。再次，作为大型综合体开发，能够强化城市现代的景观形象。对于××市而言，目前，乃然缺乏具有城市地标作用的大型项目，这对桥西这一城市核心商业区而言不能不说是一个遗憾。本项目可以借助综合体这一独特的建筑形式，综合运用各种建筑手法，兑现区域商业价值的同时创造城市大型标杆建筑。综上所述，本项目的鲜明特点，决定了项目具有关键意义的运作要点。这些要点包含市场、设计、投资等三个层面的内容。另外，鉴于本项目进展现状，我司认为此阶段顾问服务应当主要涉及项目区域发展方向判断、项目市场可行性分析和初步定位、财务测算等方面内容，具体内容见第二部分。第二部分顾问服务内容根据上述对本案的理解和初步研究思路，我们将基于对××市充分的市场调查与对国内外综合体案例的研究和借鉴来展开本次的顾问服务工作，立足于先进的理念，从周边区域出发为项目做出发展决策建议，从而对项目的最优发展方向给出科学面准确的发展建议。考虑到项目尚处拿地阶段，顾问内容可分为拿地前的初步定位及土地价值分析、深化定位与产品定位两部分，详细如下：第一阶段：初步定位及土地价值分析一、区域发展研究1.××市经济环境分析2.桥西商业核心区现状与发展3.区域竞争SWOT分析4.城市发展中的区域发展方向研判二、区域市场分析（一）商业市场分析1.商业支撑力度分析（1）宏观经济对商业总体发展的影响（2）区域人口结构分析（3）区域消费潜力分析2.区域商业市场环境分析（1）商圈因素分析①××市商圈格局调研②项目商圈界定③项目商圈属性分析④商圈结构分析⑤商圈辐射力分析⑥城市规划影响力分析⑦初步商业发展方向判断（2）区域商业市场结构分析①商圈业态构成②各业态供应量初步调查③各业态供应形式特征④各业态主力消费群体⑤各业态经营状况分析⑥商业物业租售情况（3）竞争对手初步调查①经营优劣势调查②地段优劣势调查③物业优劣势调查④综合交通状况调查⑤辐射范围探测（二）公寓市场分析1.公寓市场总体发展特征分析2.区域公寓市场分析（1）现状供应分析（2）潜在供应分析（3）需求情况分析3.相关竞争项目分析（1）竞争项目界定（2）客户特征分析（3）产品特征分析（4）对本项目的影响分析4.公寓发展空间判断（三）酒店市场分析1.酒店市场总体发展特征分析2.酒店市场分析（1）现状供应分析（2）潜在供应分析（3）需求情况分析3.相关竞争项目分析（1）竞争项目界定（2）客户特征分析（3）产品特征分析（4）对本项目的影响分析4.酒店发展空间判断（四）办公市场分析及可行性判断（分析方法同上）三、项目初步定位1.宗地条件及限制因素调研与分析2.产品类型发展方向之初步判断3.物业功能构成、档次初步定位4.用地潜力探测及项目规划经济技术指标建议5.产品租售价格预测四、静态财务评价与土地摘牌最高限价估算针对一种或两种不同的产品设计方案，进行财务评价，给出土地摘牌的最高限价建议。并且给出挂牌价格和土地摘牌价格之间不同价格下（六种价格区间）的项目静态财务评价。1.土地摘牌最高限价估算（1）投资估算（不含土地价