2018年云南财经大学城市与环境学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研强化五套模拟题
● 摘要
一、简答题
1． 简要说明作为会计要素的资产和作为资产评估对象的资产之间联系与区别。
【答案】（1）两者产生的前提条件不同，会计学中的资产严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为前提假设的。而作为评估对象的资产是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（2）二者的目的不同。会计要素的资产是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。作为评估对象的资产是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为去得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。
（3）操作执行者不同。资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。而资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。
2． 简述资产评估准则的内涵
【答案】资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，増强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。
资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。
3． 简述成本法的理论依据与评估思路。
【答案】（1）成本法的理论依据是生产费用价值论。该观点认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。
（2）成本法的评估思路是：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。由于资产的价值是一个变量，影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外还有因使用磨损和自然
力作用而产生的实体性损耗；因技术进步而产生的功能性损耗；因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。
4． 什么是无形资产的经济寿命，评估时如何确定？
【答案】无形资产的经济寿命即无形资产的收益期限，是指无形资产具有超额获利能力的时间。无形资产评估的方法主要有以下几种：
（1）法定年限法。无形资产的相当一部分是因受法律和合同的特定保护，才形成企业控制的资产，因此法定保护年限，就是经济寿命的上限。合同规定有效期的情形一样。这时要分析法定（合同）期限内是否还具有剩余经济寿命。对于版权、专利权，法律保护期限长，而技术和知识更新的速度较快，当剩余法律寿命还较长时，剩余经济寿命较难预期，需采用其他方法来评估。对于专营权、进出口许可证、生产许可证、租赁权益等法定（合同）寿命长，而收益相对稳定，可以根据法定（合同）寿命的剩余年限，确定剩余经济年限。
（2）更新周期法。根据无形资产的更新周期评估其剩余经济年限，对部分专利权、版权和专有技术来说，
是比较适用的方法。无形资产的更新周期有两大参照系：一是产品更新周期，二是技术更新周期。采用更新周期法，通常是根据同类无形资产的历史经验数据，运用统计模型来分析、而不是对无形资产一一进行更新周期的分析。
（3）剩余寿命预测法。剩余寿命预测法是指采用统计分析方法直接评估无形资产的尚可使用的经济年限。这种方法是根据产品的市场竞争状况、可替代技术的进步和更新的趋势作出的综合性预测。重要的是要与有关技术专家和经验丰富的市场营销专家进行讨论。
5． 土地使用权的收益还原法中，预期收益是用实际纯收益还是客观纯收益？
【答案】应该使用客观纯收益。
实际纯收益是指在现状下实际获得的收益，实际纯收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对于实际纯收益的影响较大。若以实际纯收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观纯收益是派出了实际纯收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，所以应使用客观纯收益。
6． 什么是以市场价值为基础的评估，什么是以非市场价值为基础的评估？
【答案】（1）资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值，市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。同时，市场价值要求将被评估的资产视为可以在公开市场出售的资产。即适宜采用市场价值标准评估的资产一般应具有独立功能（而不是持续经营企业的部分资产），可独立交易转让，且资产功能具有一定的通用性或用途多样性。市场价值是通过运用评估方法和程序评估出的，这些方法与程序应能够
反映被估资产的特性和公开市场上最可能成交的情况。
（2）非市场价值是指不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及虽然满足公开市场价值成立条件，但却只能在非公开市场交易的资产实现的价值（如可独立交易的具有通用性的资产的清算价值）。总之，非市场价值是特殊经济行为或资产业务以及特别评估对象在受限制的市场条件下实现的价值。属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权变动类资产业务。
7． 应用市场法应具备哪些条件？
【答案】运用市场法评估房地产价值应具备一些条件，主要有：
（1）要有充分的市场交易资料。从理论上讲，交易实例多，客观性好，较能反映市场正常的交易价格。要有充分的市场交易资料，就需有一个比较活跃的房地产市场，否则就很难收集到比较充分的市场交易实例资料，运用市场法就缺乏基础；
（2）交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性。相关性是指交易实例中的房地产与被估房地产之间存在相同或相似的各种价格影响因素，相关性越大，可比性就越好，评估结果就越可靠。除必须考虑用同样性质的房地产作比较外，还必须注意被估对象与交易实例在地段、环境、结构等方面的可比性。
（3）交易实例资料及其来源必须翔实可靠。必要时还应对比较交易实例本身的有效性、可靠性作出验证，排除不合理甚至是无效的市场交易资料，以保证房地产价值评估的准确性。
8． 资产评估方法选择应考虑哪些因素？
【答案】资产评估方法的选择主要应考虑下面因素：
（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
资产评估价值类型决定了应该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应
评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。例如，一台市场交易很活跃的旧机器设备的评估可以采取市场类比法进行评估，而旧的专用设备的评估，通常只能采用成本法进行评估。
（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约
各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换，没有相应的数据和资料，