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一、名词解释

1． 实际收益

【答案】实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

2． 流动资产

【答案】流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。

3． 资产评估价值类型

【答案】资产评估中的价值类型是指评估人员对评估结论价值属性的定义和归类，是对资产评估的一个质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。

影响和决定资产评估价值类型的因素是多方面的，主要因素包括：评估的特定目的，即特定的经济行为；评估时的市场条件；被评估对象的功能、状态；采用的评估假设。上述四项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的。

不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，而且在数额上也往往存在较大差异。

4． 土地使用权出让底价

【答案】土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

二、简答题

5． 风险评价应考虑哪些因素？

【答案】在明确评估项目的基本事项后，评估机构和评估人员应该进行风险评价，以确定是否承接资产评估项目。一般来说，进行风险评价应主要考虑以下几个因素：

（1）委托方、产权持有者的基本情况，如性质、规模、经营情况、管理水平等；

（2）涉及评估目的的经济行为的合法性；

（3）基本的评估条件是否具备，评估所需的书面材料是否能够提供；

（4）是否有影响评估结果的其他要求和限制条件；

（5）评估机构和评估人员自身的业务胜任能力，即是否具有相应的资质等级，是否能够配备足够并胜任的专业技术人员，是否能够按预定时间完成评估业务；

（6）是否存在影响评估独立性、客观性的其他因素等。

6． 房地产评估一般的步骤有哪些？

【答案】房地产评估应按照以下程序进行：

（1）接受委托，明确评估的基本事项。接受委托是进行房地产评估的前提，在接受委托后，除与委托方签订委托协议或合同，约定委托与受托双方的责任、义务、权利等事项外，评估人员必须明确以下基本事项：①明确评估对象；②明确评估目的；③明确评估基准日；④明确评估报告提交的曰期；

（2）制订评估作业计划及评估技术方案. 在明确了评估的基本事项后，应根据评估对象的特点，着手制订评估作业计划及评估技术方案。制订评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作出合理的安排，以便控制评估进度，按时完成评估任务；同时要安排评估人员，组织评估项目组。

（3）现场勘察及收集数据资料. 现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行实地勘察，以充分了解房地产的实体状况和所处的区域环境。通过现场勘察，应了解的主要内容包括：土地的形状、地质、地貌、面积，地上物和地下物的布设情况，房屋建筑物的建筑面积、结构形式、装修情况、设备状况、目前的使用情况，以及房地产的环境质量情况等，在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。

（4）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告。根据所选定的方法和在对所收集到的有关数据资料分析的基础上，评估人员进行评定估算，得出评估对象房地产的符合评估目的的评估价值。在得出评估结果后，应根据房地产评估的具体情况，或者单独提出完整的评估报告，或者出具一份房地产评估的分报告，作为总报告的一个部分。

7． 企业价值评估的市盈率模型及其优缺点。

【答案】（1）市盈率评估模型的优点是：①市盈率计算简单，所需数据容易获得；②市盈率将价格与收益联系起来，反映了投入与产出的直接关系；③市盈率综合反映了投资者对公司的盈利时机、増长率、未来现金流和分红政策的风险期望值；④市盈率可以被视为是对公司未来前景的概括反映。

（2）市盈率评估模型的缺点是：①该方法假定投资收益是恒定的，但实际的市盈率会随着时间的变化，伴随其驱动因素的变化而变化；②如果每股盈利是负数时，市盈率就失去了意义；③市盈率除了受本身基本面的影响外，还受整个经济景气状况的影响。

8． 简述产成品及库存商品的评估方法。

【答案】产成品及库存商品的评估方法主要有以下两种：

（1）成本法

当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，可以直接按产成品账面成本确定其评估值。

当评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造产成品的成本费用变化较大时，产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格+合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）

（2）市场法

用市场法对在制品进行评估，是按在产品和半成品的市价，扣除销售过程中预计发生的费用后计算评估值。

9． 假设开发法的具体运用中，现金流折现法与传统方法有什么不同？

【答案】现金流折现法和传统方法考虑货币时间价值的方式不同。

（1）在考虑货币时间价值时采用折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流折现法。在运用现金流折现法时，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，要模拟开发和租售过程，预测它们在未来发生时的金额，将发生于不同时间的各项支出、收入首先折现到同一时点，然后再相加减，以求得待开发房地产价值。运用现金流折现法时就无需单独计算资金成本，甚至可以不计算利润（如果折现率不仅仅考虑货币的时间价值，还考虑了预期收益的话）；

（2）在考虑货币时间价值时采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。运用传统方法时，对开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等主要是根据评估时点的房地产市场状况进行估算，不考虑各项支出、收入发生时间的不同而直接相加减；但要单独计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售。

10．资产评估中确认评估对象的标准有哪些？

【答案】资产评估中确认评估对象——资产的标准：

（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。

（2）控制性。它是指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。

（3）有效性。一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否为劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。

（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为如此，经济资源才成为资产。