● 摘要
摘 要近年来，我国房地产价格持续快速上涨，房价问题受到社会、政府以及业界的广泛关注，特别是房价上涨的原因已成为各方讨论的热点。与此同时，我国土地资源配置的市场化进程逐步加快，房地产开发土地供应政策不断调整，2004年8月31日国土资源部发布了71号令，全面取消土地协议出让方式，明确了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。部分房地产开发商和学者认为，土地招拍挂出让方式拉高了地价，最终导致房价的上涨。在此背景下，本文对中国房价与地价的关系、土地出让方式对房价与地价关系的影响进行了研究。本文在认真研究房价、地价的构成、形成机制以及变动机理的基础上对中国房价与地价的关系进行了理论分析，结论为短期内房价决定地价，长期内两者互相影响，具有联动效应。为验证理论分析结果，本文运用格兰杰因果检验模型，对1999年第一季度至2006年第二季度的房屋销售价格指数和土地交易价格指数进行检验，结果是，综合性房价与地价、普通住宅房价与地价、豪华住宅房价与地价的关系为短期内房价决定地价，长期内两者互相影响，而商业用途的房价与地价之间不存在协整关系，即长期均衡关系。在明确了房价与地价关系的基础上，本文运用四象限模型分析了不同土地出让方式下房价与地价的关系，得出结论：协议出让方式下，土地出让价格的降低并没有带来房地产价格的降低，反而使得开发商获得了一部分本应属于土地所有者的土地收益，一定幅度的地价变动将引起更大幅度的房价变动；招拍挂出让方式下，市场竞争机制显化了土地的真实价格，降低了房地产增量市场的垄断性，同时，也降低了地价对房价影响程度。根据以上主要结论，论文最后提出了严格推行经营性用地招拍挂出让政策；建立和完善房价、地价动态监测信息系统；抑制房地产投资和投机需求；规范土地和房地产市场秩序等政策建议。关键词：房价，地价，联动效应