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一、名词解释

1． 契约地租

【答案】契约地租又称商业地租，是指土地所有者将土地租给使用者，土地承租人与土地出租人，签订租赁契约所确定的租金。

2． 估价人员

【答案】土地估价人员是指通过土地估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事土地估价活动的专业人员。

3． 土地制度

【答案】土地制度是指人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和，是社会经济基础的组成部分。

4． 行政划拔

【答案】行政划拔是指土地由国家行政机关调拨使用。

5． 收益还原法

【答案】收益还原法是指将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴现值总和。

6． 土地市场的微观管理

【答案】土地市场的微观管理是指国家通过法律的、行政的等手段对土地进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

二、简答题

7． 简述土地管理的基本目的。

【答案】土地管理的基本目的是:维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用。

8． 现行土地管理体制改革的基本原则。

【答案】现行土地管理体制改革的基本原则包括:

（1）坚持城乡土地统一管理;

（2）土地管理工作只能加强，不能削弱;

（3）建立完整、科学、有效的土地管理体系;

（4）在统一管理城乡土地前提下，发挥各行业开发、利用和保护土地的积极性。

9． 房地产的权利包括哪邺?

【答案】房地产的权利包括以下几个方面:

（1）所有权一一权力具有完整性、不限期性;

（2）使用权一一占有、利用、收益和部分处置权，有一定期限;

（3）地役权一一对他人土地（他人有使用权或所有权的土地）拥有的权力;

（4）抵押权一一债权人对相关债务的抵押品享有的权利;

（5）租赁权一一承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权。

10．简述我国应如何实现耕地供求平衡。

【答案】我国实现耕地供求平衡的措施包括以下几个方面:

（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地;

（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积;

（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积;

（4）加强用地的行政管理;

（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地;

（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制;

（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。

三、论述题

11．社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义。

【答案】在社会主义制度下地租范畴是客观存在的。承认并坚持这个经济范畴，对社会主义经济的发展具有重要的理论和现实意义。

（1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。

中国人多地少，土地资源十分稀缺，然而土地资源的浪费又很严重。出现这种现象的原因是多方面的，其中土地长期无偿使用是重要原因之一。新中国建立后，陆续实现了社会主义土地公有制。由于长期以来理论上的误解，认为土地公有制一旦建立，地租范畴即不存在了，因而一直实行土地无偿使用制度。在理论上正本清源，肯定地租范畴的存在，就为实行土地有偿使用制度奠定了理论基础。

（2）地租是加强土地管理的重要经济杠杆。

中国的国家土地管理工作，长期以来以行政手段为主，忽视法律手段和经济手段的作用，因而其权威性和有效性很差，显得软弱无力。在理论坚持地租范畴，在制度上实行有偿使用，在搞

好行政手段和法律手段的同时，运用经济手段管理土地，就能进一步强化土地管理，增强土地管理工作的权威性和有效性。

（3）地租是制定产品价格的重要依据。

从农产品来看，制定价格必须以其社会生产价格为基础。农产品的社会生产价格包括三个部分，即:生产成本+平均利润+绝对地租。劣等地农产品的个别生产价格作为社会生产价格，即生产成本+平均利润，这是假定劣等地不提供地租为前提的。然而在社会主义制度下，即使劣等地也要缴纳绝对地租，即土地所有权在经济上也要求实现。如果否定地租范畴，不把绝对地租作为农产品价值的一个必要部分，那么，在此基础上制定的农产品价格必然低于真正的社会生产价格。那样，在农产品生产中，不是土地经营者得不到平均利润，劳动者得不到正常的劳动报酬，就是土地所有权在经济得不到实现，因而也就不利于农业生产的正常发展。

（4）地租是制定土地价格的基础。

在资本主义土地私有制度下，土地是可以买卖的商品。土地价格实质上是地租的购买价格，是地租的资本化，它取决于地租量和利息率的大小。

在社会主义制度下，由于自然土地没有投入人类劳动因而没有价值，因此一般说制定土地价格不能以土地价值作为基础。土地价格受多种因素，如土地投资、土地资源的供求关系等的影响。然而地租量的大小是制定土地价格的基础之一。有了准确的地租量，就能较为容易地制定土地价格。而有了能反映客观实际的土地价格，也就为开放土地市场进行土地交易、国家征用土地进行经济补偿以及确定土地税收金额等，提供了客观标准。

12．农村土地市场发育的障碍性因素分析及对策。

【答案】（1）农村土地市场发育的障碍

①土地产权不明晰，土地所有权主体泛化。农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”的主体代表，法律规定却较为含糊。同时，农民作为集体经济组织的成员，对集体所有的土地是“按股份共有”，还是“共同共有”，法律上也没有明确。由于土地所有权主体的泛化，致使在土地产权市场中经常出现多元主体之间的权利之争，加大了交易成本，或者是造成了土地所有权的虚置。

②土地所有权主体之间的权利与义务界定不清。以家庭经营为基础的经营体制是建立在所有权主体凌驾于使用权主体之上的行政配给关系所决定的，并导致了土地所有权主体与使用权主体之间的责、权、利”界定小清。

③土地的产权残缺不全。目前我国是把农村集体所有的土地纳入国有土地统一管理。农民对承包的土地拥有使用权、收益权、经营自主权，却没有抵押权、继承权; 土地市场的机制不完善导致第土地市场的信息不畅通; 土地交易价格被扭曲; 土地交易的中介服务不完善。

④土地交易组织发育滞缓，土地市场需求乏力。农业经营的收益越来越低:农业风险的防范机制尚未建立; 农业社会化服务系统小完善; 农村社会保障体系不健全; 有些农民即使转移到二、三产业，由于失业的风险和收入的不确定性，他们宁肯粗放经营，甚至不惜抛荒弃耕，也不愿意转移出让，农村土地市场的发育因此而严重受阻。