● 摘要
按揭在中国大陆实施了已经有十几年了。这一购房形式的引入，对解决广大购房者实现购买商品房起到了十分重要的作用，同时，按揭的引入还促进了房地产业的发展和银行金融业的发展。因此，按揭在大陆引入之初就备受关注。目前在各地商品房交易实务中所运用的按揭可以分为两种：期房按揭和现房按揭。现房按揭视同为抵押，相对期房按揭而言运作起来较为规范，并有完善的法律依据。而对于期房按揭而言，当前国内的大多数学者都是从纯理论的角度来看待它本质问题，而忽视了期房按揭制度在大陆实践中呈现的特征、忽视了期房按揭制度在大陆存在所依赖的法理基础。所以，对期房按揭的性质研究，笔者建议在结合我国大陆法理基础和实践之上对期房按揭的性质及其所涉及的法律关系进行研究。对此，笔者对该问题的分析采取以下思路：首先对期房按揭法律关系的性质进行定位，将期房按揭的法律性质界定为契约联立，在此基础上对该契约联立中所涉及的法律关系进行分析。文章第一部分，在介绍期房按揭制度的一般理论的基础上，分析了大陆的期房按揭制度和香港、欧美的期房按揭制度在依存的法理基础上有一定的差别，因而应该用一种审视的眼光来认识我国大陆的期房按揭制度。另外，笔者介绍了期房按揭制度在我国的实务中的一般规定，从而将其所涉及的主要法律关系进行分析。结合国内学者对期房按揭性质的不同争议，认为我国的期房按揭实际上是多个法律关系的相结合而构成的一个全新的交易方式，被笔者称为是一种契约的联立，且组成该交易方式的多个法律关系具有不同的地位且彼此之间相互联系。文章第二部分，介绍了期房按揭成立的基础关系，即期房的买卖关系。笔者将该部分的论述重点放在期房买卖的登记制度上，结合预售登记制度的一般理论，认为我国期房的登记制度不是严格意义上的预告登记。由于笔者认为预告登记制度相对我国当前的期房登记制度具有一定的优越性，所以笔者建议对我国的期房登记制度进行改造。另外，在此部分中，笔者介绍了期房的预告登记权与建筑商的法定优先权之间的冲突。文章第三部分，笔者重点介绍了期房按揭制度中的核心内容。笔者在认为按揭是一种契约联立的观点基础上，认为构成期房按揭担保的特色在于期房按揭中的贷款、担保关系。将该担保关系和当前我国法律现有的担保类型进行比较分析，认为期房按揭中的担保关系是一种新型的担保关系，建议在未来的民法典中对该担保类型予以明确的规定。文章第四部分，笔者将按揭交易中的回购关系进行分析。把回购关系作为按揭的辅法律关系进行分析。认为回购关系的实质意义在于市场经济的高速、便捷和银行的安全需要。在此基础上，笔者认为回购关系的主体是房产商和银行之间的法律关系，并认为回购关系的实质是抵押物处分条款。