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一、简答题

1． 采用工程进度法时，是否应考虑折扣因素？

【答案】采用工程法时，应该考虑折扣因素。

工程进度法是根据在建工程建造完成后的市场价值，结合工程形象进度来估算在建工程价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=在建工程建造完成的市场价值×工程完工程度百分比×（1-折扣率）

其中，在建工程建造完成后的市场价值，一般可采用市场法和收益法评估确定。

工程完工程度百分比=[（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量]×100%

折扣率主要是因为考虑到在建工程并未完工，评估中的“在建工程建造完成后的市场价值”是在在建工程能正常完工的假设前提下确定的，但待估在建工程实际能不能正常完工、完工后是否能达到设计要求并通过验收，存在着不确定性。因此，评估师在估算在建工程价格时应根据上述不确定因素及在建工程的完工程度确定一个折扣率，以准确地揭示市场对在建工程价值的评价。另外，评估的在建工程可能是停工已久的在建工程，重新开工可能会发生额外的费用，也需要在评估时考虑扣除。

2． 简述资产评估准则的内涵

【答案】资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，増强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。

资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。

3． 资产评估出现的主要原因。

【答案】西方国家资产评估行业是随着经济的发展，为满足相关经济行为当事人在决策过程中了解资产价值的需要而自发产生，并逐步得到发展的。

我国的资产评估行业起步于20世纪80年代末，是随着我国社会主义市场经济的发展而产生和发展起来的新兴中介服务行业。我国资产评估行业的产生则是适应经济体制改革和国有资产管理改革的需要，由政府通过颁布法令等形式推动产生的，其产生首先是基于维护国有资产权益、加强国有资产管理的需要，并通过政府加强资产评估制度建设等工作而推动资产评估行业迅猛发

展。

4． 资产评估与会计、审计的联系与区别。

【答案】资产评估和会计、审计之间既有联系又有区别。

（1）资产评估与会计的关系

①资产评估与会计的联系

资产评估与会计的联系一方面表现为，在特定条件下，资产的会计计价和财务报告会利用资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。

资产评估与会计的联系另一方面表现为，资产评估需要参考会计数据资料，尤其是在企业价值评估中，需要广泛地利用企业财务报表、有关财务指标及财务预测数据等。

②资产评估与会计的区别

a. 基本职能不同。会计是以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。

b. 资产确认和计价依据不同。会计记账和算账中的资产确认和计价有相当部分仍然可以可靠计量的历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评价主要以资产所具有的效用和现时市场价值为依据。

c. 两者目标不同。会计的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估的主要目的是为资产交易提供公平的价值尺度。

d. 采用的方法不同。会计中的资产计价方法大量采用核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法之外，还广泛地运用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。

（2）资产评估与审计的关系

①资产评估与审计的联系

a. 在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。

b. 根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可以借鉴审计的方法来进行。

c. 资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分的工作采用了审计的方法。

d. 由于会计资产计价是审计审核的一个重要方面，而会计资产计价与资产评估有着紧密的联系，审计审核会计资产计价也要大量运用资产评估技术和方法，审计运用评估技术进行工作使得审计与资产评估的关系更加紧密。

②资产评估与审计的区别

a. 审计是在现代企业所有权与经营权相分离的背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估主

要是基于资产交易与产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。

b. 审计所依据的原则是真实、合法、有效，关注的重点是企业财务处理是否符合财务制度规定，其所提供的会计报表是否真实、合法；资产评估依据的原则包括工作原则和经济原则两部分，关注的重点是企业资产的现实状况。

c. 审计主要是对会计报告的审计，因此审计对业务的处理标准与会计是一致的，如较注重历史成本原则；而资产评估则注重根据资产的预期收益来确定资产的价值。

d. 审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础；而资产评估的专业知识基础除了由经济学、法律、会计学等知识组成之外，工程技术方面的知识也是其重要的组成部分。

5． 房地产开发企业采用资产基础法评估企业价值时，如何评估反映在存货中的在建项目？

【答案】采用资产基础法进行企业价值评估时涉及对在建工程资产的评估与单独的在建工程评估不同。

（1）企业价值评估采用资产基础法评估所涉及的在建工程评估中的在建工程是一个财务概念上的在建工程，而不是实际的在建工程，与实际的在建工程存在很大的差异。在建筑承包商垫资施工的情况下，实际在建工程客观存在，但企业财务账面不一定有记录。

（2）从价值类型来看，这种情形下在建工程评估结论的价值类型是在用价值，即在建工程对企业的价值。因此这种情形下，在单独评估出实际的在建工程价值后，还应考虑企业账面未反映的与在建工程有关的应付未付款项和预付款项，以调整单独评估出的在建工程价值，来得到企业各项资产中的在建工程评估价值。

（3）如果在建项目以后是为了销售，还应扣除其他不归属于企业的税费等，如销售税费、土地增值税、所得税等后，才能得出企业各项资产中的在建项目价值。在这种情况下，在建项目的评估价值又与其取得成本和开发成本有关。

6． 应用假设开发法应注意哪些事项？

【答案】应用假设开发法应注意以下事项：

（1）采用假设开发法时，待估土地必须是已经有明确的规划设计条件要求，如政府的城市规划所规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等。

（2）采用假设开发法评估土地价格的准确性主要取决于以下三个方面：①正确选择土地的最佳开发形式，即在政府规定的用途、容积率、覆盖率及建筑高度等条件下确定待估土地的具体用途、建筑面积、建筑结构、建筑式样、建筑层数等；②正确预期和判断土地开发完成后的最终产品的销售价格。通常可以采用市场比较法与趋势预测相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产现在的价格及其未来可能的变化趋势进行测算；③由于预期楼价、建筑费、专业费用、地价等实际发生的时间不尽相同，而且有的时间间隔还较长，评估中应考虑资金的时间价值，将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格，对于大型的房地产开发项目尤应如此。